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广州公寓的产生发展的原因及其特点分析
篇一:公寓的发展历程
广州公寓的产生发展的原因及其特点分析
出现于上世纪80年代中期
广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。
随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面，在上世纪90年代初开始陆续有多个纯服务式公寓推出，包括祈福华厦、金亚花园、金湖花园等，到上世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。
中地行市场研究部把广州公寓的发展分为两个阶段，上世纪90年代为广州服务公寓的起步阶段，集中地多数在交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区，主要代表为富城花园、岭南会、广东国际大厦B附楼、嘉和苑等。 发展于2000年以后
第二阶段为2000年后至今，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区，主要代表为祈福华厦、新大厦、中信公寓、双城国际等。 根据调查显示，广州市到目前为止以公寓项目申领预售许可证的套数不足2000套，总面积23万平方米左右。到2004年为止公寓的成交宗数为742宗，成交面积14.84万平方米，平均每宗200平方米。因此有不少住宅或写字楼项目藉公寓之名进行策略性销售 2003年以来广州公寓雄风再起
2003年以来，广州公寓经历多年的“休克”后雄风再起。星河湾公寓率先推出437间精心设计的客房，无论是标准公寓、豪华套房还是复式公寓，室内装潢及设计等更为成熟。据悉，目前星河湾公寓日租金在880－1280元之间，以原先50多平方米、20多万元的价格计算，投资收益较为理想。
位于琶洲板块的世港国际公寓自去年年初推出438套单位以来，价格节节攀升，目前已经达到8500元／平方米。
今年五一期间，珠江帝景推出“克莱国际公寓”，总货量236套单位，均价约8000元／平方米，户型面积为149－202平方米，包括149－165平方米的四房两厅、201平方米的五房两厅等三种户型，记者现场看盘发现，有的户型已“清货”。
而前段时间马赛国际公寓公开选房也吸引了不少投资客或自住客到场，首次推出的两栋部分单元基本售完，发展商将加推88套公寓。从这两年市场上的销售情况来看，公寓卖得似乎都不错。
另外，新的公寓盘后继有力似乎也印证着市场承接力的强大：如位于珠江新城的富力爱丁堡国际公寓已于去年年底开工，预计今年12月份进行内部认购。项目定位为涉外投资型国际公寓，面积85－175平方米，总货量也比较大。 链接：产生的原因 经济增长刺激公寓开发
对于广州服务性公寓卷土重来的原因，高力国际物业服务公司华南地区常务董事总经理黄少媚表示，中国加入世界贸易组织和CEPA的签订及泛珠三角的启动，使广州市对外的经贸联系日益高涨，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是服务式公寓市场再度活跃。
在4月底广州举行的一次国际公寓论坛上，珠江投资公司总经理夏南称，珠江地产选择在珠江新城打造国际公寓，主要也是看好广州向国际化大都市迈进的作为城市CBD的发展前景，目前广州的经济总量虽比上海差些，但经济发展速度和人均收入增长都是很快的，广州的国际地位提高将带来公寓的大踏步发展。
珠江帝景市场部负责人表示，2002年落成的亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，每一次都是聚集了世界各地的眼光，无数物流、人流、资金流在这里汇集又发散出去，不少人都把交易会比作一个金矿。广交会是广州公寓项目旺销的重要原因。公寓的发展历程。
公寓特征：商务＋服务＋国际化 目前方兴未艾的广州公寓，有何新的特征
广州中地行市场部总顾问黎文江认为，主要凸显出“商务＋服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过装修、服务提升后，将会具备公寓之实。
珠江帝景的公寓将分别与康景物业和珠江帝景国际酒店签订克莱国际公寓前期物业服务协议，将特设服务中心为业主提供管家服务、家政、文体、教育、商务等服务。从其营销策略来说，这些公寓计划面向海外发售。
新加坡大地产商嘉德置地日前在天河打造的一栋公寓也将由该集团的雅诗阁国际负责管理。据了解，该集团在全世界40个城市拥有1.4万多套服务公寓，因此广州项目一诞生就将拥有国际性客源。
仲量联行副董事、广州战略顾问部总监田强认为，公寓主要设施实际上和广州高档的住宅和会所的设施有点类似：一般要有健身房、室内室外的游泳池、商务中心等，服务类基本上是高级酒店，“尤其是24小时的安全”。 购买人群：集中于五类客户群
现时广州市购买公寓的买家大致可分成五类：第一类是集团买家，作为集团高级雇员的宿舍和跨国集团驻华办事处等。
第二类是商务买家，主要用作中小型企业的办公楼、国内的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）。
第三类是投资买家，用于租赁或商住投资。
第四类是自住买家，日常居住CBD办公族、BOBO一族等。
第五类是SOHO买家，居住＋商务二合一的创意产业群（广告、IT、设计等）。 据了解，珠江帝景克莱国际公寓将瞄准企业主、高级白领、投资客等“具有商务特征的客户”。星河湾公寓、马赛国际公寓等投资客占了很大的比例。
广州酒店式公寓租金调查公寓的发展历程。
广州国际公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为：天河北中信广场160元/ m2-月；珠江新城大厦130元/ m2-月；二沙岛200元/ m2-月。天河板块和珠江新城板块是相对成熟的区域，从租金区域分析80~130元/ m2-月是个市场空白。
外籍人士大多享受住房补贴分为三个级别：五千美金~八千美金
两千美金~三千美金
一千美金~两千美金（占到70%）
广州酒店式公寓客源及需求对比
旅馆历史发展与分类
篇二:公寓的发展历程
旅馆设计
旅馆：亦作“ 旅舘 ”。古代泛指供旅人住宿的房屋。近、现代专指营业性的供 旅客住宿的地方。
旅馆是指为旅客提供住宿、饮食服务以至娱乐活动的公共建筑。旅馆类型可分为 旅游旅馆、假日旅馆、会议旅馆、汽车旅馆和招待所等。
从19世纪起，有些国家旅馆的设备已相当完善。第二次世界大战后，由于交通 日益发达，国际间交往日渐频繁，旅游事业的迅速发展，世界各地兴建的旅馆越来越多。 一些跨国集团拥有的大型旅馆网络，已遍布世界各大城市和旅游胜地.旅馆以"安全、经 济、卫生"为特点，旅馆的另一个特点是分布广，数量大，IT化水平普遍较低。
一、历史与发展 旅馆在中国历史悠久。
根据历史记载，早在商朝有“驿站”，当时是供官方传递文书和往来宾客居住的外所。西周初期，为了方便诸侯进贡和朝觐，在通往都城的道路上广修客舍，所谓“凡国野之道，十里有庐，庐有饮食”，“市有候馆??以待朝聘之官也”。来宾按爵位高低，分别受到不同的接待，这实际是一种“官营”的旅馆。
春秋战国时期，由于商业兴盛和交通发达，“民间”旅馆渐渐兴起。这些旅馆最初叫“客栈”或“旅店”，食宿不分，主要为商人服务。
西汉时期，旅馆的范围得到扩大。西汉首都长安，馆舍星罗棋布，不公有供各地客商住的“郡邸”，还有供外宾居住的“蛮夷邸”。
据《旧唐书·太宗本纪》载：唐太宗即位后，恢复了地主官朝觐制度，为使官员住宿方便，下令建造“邸第三百余所”。当时，水陆驿道纵横交错，每隔30里就有一所驿站。全国共有驿站1639所，以首都长安为中心驿道，四通八达。
后来，又在少数民族地区修建了一条“参天可汗道”，沿途增设了68所驿站，以供来往使者食宿，羡慕出现了银牌制作的驿站专用凭证。当时还按宾客的国籍或民族，分设国家宾馆，由鸿胪寺属下的典客署负责管理接待和迎送。
到了元代，旅馆已成为最兴旺的行业之一，甚至出现了皇家开办的旅馆。 明清时，“驿”在京被称为“会同馆”。光绪初年，北京共有会馆367所。1927年后，专门接待国外旅游者的旅游饭店出现在上海、北京等大城市中。同时，服务热情周到的民间
也大量出现。
青年旅馆是国际知名品牌，已有近百年历史。有人称它为：“穷人的希尔顿饭店”。 1909年，德国一位名叫理查德·斯奇曼的教师带领一班学生徒步旅行，途遇大雨，只能在一乡间学校里，以稻草铺地当床，度过了艰难的一夜。彻夜未眠的教师，萌发了建立专门为青年提供住宿旅馆的想法
理查德·斯奇曼主张青年走出校门，亲近自然。他说：“所有的男孩女孩都应该走出校门，参加远足，留宿青年旅馆。”他带着这一想法四处游说，最终为人们所接受。公寓的发展历程。
1912年，世界上第一个青年旅馆在德国一个废弃古堡中诞生， 并奠定了青年旅舍的基本结构，即以“安全、经济、卫生、隐私”为特点，室内设备简朴，备有高架床、硬床垫和被褥、带锁的个人储藏柜、小桌椅、公共浴室和洗手间，有的还有自助餐厅、公共活动室。受到了青年人的广泛欢迎。仅一年后，青年旅馆即达到83家，共2.1万个床位。到1997年，国际青年旅馆联盟在全球共有65个成员国，共有青年旅馆4500家，床位数达到3282万个，有国际会员350万人。今天，青年旅馆已成为当今世界上最大的住宿连锁组织，世界上有1000万青年旅游者在使用青年旅馆。
1961年，联合国科教文组织批准由冷杉和房子组成的蓝色三角国际路标专门用来指定通向青年旅馆之路。原装进口的青年旅馆会员卡（HI卡）与我们想像中的规格相比有点寒碜，一张名片大小的硬纸片而已，甚至没有像普通证件一样过塑压膜。而这正体现了IYHF的环保观念，一年一换的东西只要保证一年用不坏就行了。
“真正的青年旅馆住客采用步行或骑单车，自己动手做饭，放弃大而舒适的旅馆，选择小而简陋的青年旅馆。这是一种浪漫的理想主义旅游观。在这时，样样事情绝对需要你自己动手。”
自己做饭：每家青年旅馆都有一个很大的厨房、各种锅、碗、瓢、盆、刀、叉、勺随意取用，水龙头既提供冷水，也有热水。厨房的四周是各种炉灶和若干个供背包客们使用的大容量冰箱。你可将自己在超级市场购买的面包、牛奶、牛排、肉及各种蔬菜、饮料、调味品等置于其中。为了防止拿错或客人走后食品由于长期放置而腐败变质，青年旅馆一般都要求客人将自己的食品用塑料袋装起来，里面放一纸条，标明自己的姓名、房号及食品的采购日期，并对冰箱每周清理一次。厨房中间一张操作平台，可供多人同时使用。另外，在厨房的某一位置，还摆放着由青年旅馆免费为客人提供的各种调味品，甚至连面粉也是免费供应的，如果运气好，有时还会有免费蔬菜供应。
自己洗衣：每家青年旅馆都有洗衣房，而洗衣房里的洗衣机和甩干机可以随便使用，洗衣服时，只要投进一元硬币即可。
自己的床单：背包客大都自己背着睡袋旅行，或者自己带着床单。如果没有，可以租旅馆提供的床单和毛毯。
自己找路：在公路上一路都有蓝色标识指引。有的青年旅馆居然无人管理，什么时候来了就拣一张床趴上去睡，第二天走之前自己到附近的邮局去交钱。
中国的第一家国际青年旅馆始建于1998年10月，地点是广州。短短两年时间，中国各地设立了19家国际青年旅馆，这与全世界的4500家相比，还是比较少的，但我们的发展快，有些专家认为，随着青年旅馆网络化的进一步形成，以及家庭旅游、老年旅游等新旅游群体的加入，中国将成为拥有青年旅馆最多的国家。
发展趋势编辑 国际上旅馆建设的趋势是向高层、大规模、高标准、综合体（即商店、旅馆、办公室、公寓等综合设置）发展，竭力增加盈利大的公共活动部分。在设施方面，大力运用先进的科学技术，创造理想的室内外环境，以提高经营管理水平。例如：用空气调节设备、严密的围蔽构造、防止或减轻噪声干扰的设备（包括吸声、隔声、消声装置）以保持室内安静，空气清新，温度适宜；用机群程序控制系统电梯快速接送旅客；以多功能高效率的电话和电传打字机保持与国内外各地密切联系；在总服务台配备小型保险柜为旅客保存贵重物件；用电子技术管理客房（包括预订、接待、结帐等业务），以提高工作效率和客房利用率；以遥测监察器防盗，保证旅客安全；设置火灾感应器，在失火时能及时报警，自动灭火。
二、分类
旅馆类型可分为家庭旅馆、假日旅馆、会议旅馆、汽车旅馆和招待所等。
家庭类
家庭旅馆是以原有的住宅为基础进行改造。为了提升家庭旅馆的规模、档次，家庭旅馆采取“公司+农户”的经营方式，由社区工会牵头注册成立了公司，按照现代企业制度制定了章程和家庭旅馆星级管理标准，又在星级家庭旅馆的基础上制定了文明诚信家庭旅馆的标
准，对家庭旅馆从卫生、安全、价格及服务等方面进行规范，实行统一管理、统一标准、统一标识。如印象海酒店管理公司旗下的三亚椰晶珠家庭旅馆、三亚夏日风情精品公寓、鼓浪屿时间海客栈等，在内部硬件建设方面，要求做好基础设施配套和精装修，整治环境卫生、硬化、绿化和亮化，基本做到四季常青，三季有花，营造了良好的旅游环境。
家庭旅馆主要为度节假日或周末的旅客服务，大多建在海滨、风景区。这类旅馆设备较简单，服务项目较少，有较强的季节性。
会议类
专门作为开会之用，设有大、小会议室，有的还备有国际会议所需的同声传译和声像设施。会议旅馆应有满足会议需要的设施，如展览、新闻报道、录音录像、复制等设施。
汽车类
多建在公路干线附近，供自己驾驶汽车的旅客住宿之用，主要设施为客房和餐厅。客房都带有停放汽车的地方，位置大都紧靠客房，房内客人可以见到自己的汽车。餐厅对住客提供膳食，也对不住宿的客人服务。这类旅馆在公路交通发达的国家较多.
招待所
一般为非营利性质，不对外开放，多为某一机构作接待用。国家征税较一般旅馆少，收费较廉，标准一般。
“创意”类
¤长颈鹿庄园
阳光明媚的早晨，当你睡眼惺忪坐在餐桌边正享用着美味的羊角面包和鲜橙汁时，一只长颈鹿的脖子突然穿过窗户凑到你面前，非要和你分享橙汁，这会让人大惊失色，但这并不是童话，在肯尼亚的一家“长颈鹿旅馆”，这一幕完全可能发生。
在肯尼亚的乞力马扎罗山脚下，有一家名为“长颈鹿庄园”的旅馆，在庄园57公顷的领地上，共生活着8只罗斯切尔德长颈鹿。这些大家伙个个身高5米开外，体重达两吨，这种长颈鹿是珍稀动物，曾一度濒临灭绝。
“长颈鹿庄园”的创立旨在收容这些濒危的长颈鹿，通过让游客来喂养，还可以使更多
的人们意识到人与自然和睦相处以及保护野生动物的重要性。
“长颈鹿庄园”的客房并不多，却能为游客提供吃住行全方位的服务。当然，这里的价格也堪比五星级宾馆。
¤监狱旅馆 在瑞士的魅力城市卢塞恩有一家“监狱旅馆”，这是一座由监狱改建而成的旅馆，监狱始建于1860年，后两次扩建，1998年改建为旅馆开张营业。
“监狱旅馆”在许多地方都保持着原有格局，房间的门沿用牢门的式样：厚厚的木门上面有个探视的小木窗，不过现已被封住。开门进去，发现两扇高高在上的小窗子装有铁栅栏，夜晚，月光自小窗透入，撒在地板上，清幽凄冷，还真有原汁原味监狱的感觉！
这家旅馆价格相当便宜，只需50瑞士法郎(合人民币325元）就可以在“监狱”中住上一宿。去到瑞士，不妨去体验一下在异国他乡“蹲监狱”的滋味。
¤起重机旅馆
荷兰小城哈灵根附近有一家世界上独一无二的“起重机旅馆”，这家旅馆位于瓦登海沿岸，乃是由一架海港起重机改建而成，起重机的高空驾驶室是该旅馆唯一的“客房”。
进入“客房”有点麻烦，需先从地面乘电梯到达半空的平台，再转乘另一部电梯，方可抵达房间。“客房”有一张双人床、两把椅子，还有开放式厨房、配有淋浴的卫生间，室内的声音、灯光和音响效果都可以通过触屏来操作。
这家旅馆最大的亮点就在于，你可以亲手操纵控制器，将几十吨重的起重机旋转360度。可惜的是，起重机的驾驶室空间有限，因此，这个旅馆最多只可同时容纳两名访客，每晚319欧元，着实价格不菲，但据入住过的游客称，“起重机旅馆”绝对值得一试。
三、规划与设计
选址编辑
旅馆选址主要考虑环境和交通两个方面。
环境
在位于城市内的旅馆应能便于旅客了解城市精华、地区的特色以及利用城市的公共设
我国酒店式公寓发展现状以及发展趋势
篇三:公寓的发展历程
浅析我国酒店式公寓发展现状以及发展趋势
【摘要】近几年随着旅游业的快速发展，酒店式公寓在房地产市场开始流行，其具有统一的装修风格以及酒店式的管理模式、价格便宜，成为在外地旅行者首选的入住地点，本文简单阐述我国酒店式公寓的发展现状以及未来的发展趋势。
【关键词】酒店式公寓；发展现状；发展趋势
一、 前言：
“酒店式公寓”也被称作“酒店式服务公寓”是由英语单词serviced apartment转化而来，近几年由于旅游业的发展，这种提供酒店式的服务以及营造家庭氛围的经济、快捷酒店形式正在成为出门在外的旅客首选。
二、 酒店式公寓的概念
酒店式公寓，指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，是综合性很强的物业。它包含酒店式管理、兼具居住和投资功能、产权分配等特点。
三、 我国酒店式公寓发展现状：
1、集中于成熟的商务中心
酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住
宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和
我国酒店式公寓发展现状
篇四:公寓的发展历程
我国酒店式公寓发展现状
提要本文从酒店式公寓的起源及特点谈起，分析酒店式公寓目前在我国发展中存在的问题，从而提出酒店式公寓的发展方向。
关键词：酒店式公寓；发展方向
近年来，“酒店式公寓”开始在房地产市场上盛行起来。酒店式公寓一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的秘密性和生活风格的商业综合体。
一、酒店式公寓的起源
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，英文为“Service apartment”，它是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单位，其产权独立，配备包括厨具在内的综合套间。最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的地方，此种物业的客人虽然只作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门服务，所以就有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓于上世纪九十年代末在我国兴起，经过改良酒店式公寓在我国已经悄然发生了变化，主要体现为产权式酒店、服务式公寓和分时度假产品。由于它能够为客人提供更加人性化、更加舒适的服务，因而在我国具有比较光明的前景。
二、酒店式公寓的特点
（一）综合性强。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代的写字楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念，住在酒店式公寓里，可以享受到星级酒店般的待遇，充分满足人们对舒适度的要求。