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成都超高层物业研究
篇一:海客瀛洲健身
成都超高层物业研究
一、概况
1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。
2、超高层物业特点
优点
我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，
可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；
高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑
更是一个地区的标志；
超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；
超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化
技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。
缺点
增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏
感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；
超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；
由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；
电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为
超高层物业最大的一个问题；
虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高； 开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。
3、超高层建筑设计规范
对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：
建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)。
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。
建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。
电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。
高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。
建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2
的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。
4、超高层建安成本
相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：
120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。
消防设备成本增加约为总体的3%左右。
二、国内外超高层物业发展状况
战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。
1、世界十大超高层排名
已建成非住宅
统计时间截至2008年
已建成住宅
统计时间截至2005年
2、国内超高层物业发展现状
国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。
超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、
GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。
城市发展定位
北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。
经济发展水平越高，超高层物业越多
北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，
特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。
而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。
城市化水平越高，超高层市场越成熟
北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。
人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟
海客瀛洲专案创作组作家组织方案
篇二:海客瀛洲健身
海客瀛洲专案创作组作家组织方案
三皮/文字
筹备缘由：考虑到海客的长期软文炒作，跟踪报导。在广告公司，报社媒体，记者采访
的配合下，另外开辟专案作家班子，从更深层次将海客这张牌打好打胜。同时也借此作到产
品与企业的共同成长，在推广产品（海客瀛洲）的同一过程中用大量的软性文章将庆隆的企
业形象做出来，以期达到真正的重庆国际化企业之典范。
组织机构：由澳美广告有限公司全权负责组织筹备事宜，由庆隆审批，在必要时期庆隆
给予一定人力物力支持。
组织成员：1，澳美文字处理员（徐波）
2，海客文字处理员（杨老师）
3，聘请作家
组织方案：
[可以采用方案：A，到作家协会联系老作家/大多是退休了无所事事者，但文字功
底了得，可由其书写部分渲染性的文字：例如朝天门之现在未来等等（预算，因为是第二职
业，相应给点 酒水钱就可以解决）
B，由作家协会推荐重庆知名作家纂写相关文章
因为其自身在重庆文化界具有之名声，
一旦操作顺利，于海客抑或庆隆在市民中的公信力均将有不可限量之帮助。可建议其书写海
客的整体分析以及庆隆人的国际化之路和观念等等（预算，因为是名人作品，费用相对会高
一点，可视其影响力具体对待，具体商谈，建议由澳美联系，庆隆直接与其进行谈判）
C，在网络上发布广告搞征文，赞助方为庆隆，筹
备方澳美，组织方作协。也就是出多个题目，均围绕海客或者庆隆着笔，这就限制了漫天书
写，做到有的放矢。在征文中再提炼文字组成有效文章。此种思路优点是可以更切肤的掌握
第一手文字资料，使得书写更加丰润，更加言之有物。（预算，因为是网络操作，参加者大多
是年轻网民，大多是文字狂热者，本身没有什么资本，小小的设置三二千元奖金，就可以处
理得极其精彩。）
D，海客或者庆隆冠名在海客名士俱乐部尚未成海客瀛洲健身。
立以前先期在某些知名茶馆例如十八梯茶楼例如其香居茶馆搞一个作家沙龙，由庆隆派送消
费单，额定时间举办，海客文字处理员以及澳美文字处理员均参加，在畅谈中收集海客文字
资料，以求更多来自外部的感性认识，让文字更有魅力。（预算，小投资大回报，对于企业品
牌长期建设真正做到润物细无声，这样的活动尤其可以挑起老作家的感激之情，既宣传了产
品也宣扬了企业在社会事务中的积极参与，可以做到一举两得）
组织纪律：一切文字处理工作均应配合海客实际进度，在一定的时期做一定的文章，一
切围绕海客或者庆隆转。
近期需要：围绕海客刚刚获得中国六大城市最具投资价值楼盘奖做投资
奥美海客瀛洲专案组
二零零四年三月八日
成都超高层物业研究
篇三:海客瀛洲健身
（星彦地产）成都超高层物业研究
一、概况
1、超高层物业界定
对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。
2、超高层物业特点
优点
我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，
可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题；
高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑
更是一个地区的标志；
超高层物业具有无遮挡、景观视野开阔的优势；
超高层物业在水系统、配电系统、新风系统、强弱电系统等大量运用智能化
技术，可以大大提升物业品质，提升物业的安全性能。
缺点
增加消防楼梯、避难层等导致公摊较高，得房率仅在70%左右；
超高层相对普通高层物业来说，成本将会增加15%-30%，客户对价格较为敏
感的情况下，超高层住宅的销售价格可能与普通高层相差不大，可能导致成本增加而销售价格不能相应上涨的情况；
超高层建筑梁柱较多，而且较大，室内空间可能存在不好使用、浪费的情况；
由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，所以通透性较差；
电梯的安全系数是值得关心的一个方面，同时可燃材料的增加使得安全成为
超高层物业最大的一个问题；
虽然便于统一管理，但后期运营、维护成本较高； 开发周期较长，对开发商开发团队要求较高。
3、超高层建筑设计规范
对于超高层物业，在设计上有特殊的规定，主要如下：
建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)。
35层及35层以上的住宅建筑应设置火灾自动报警系统。
35层及35层以上的住宅建筑应设置自动喷水灭火系统。
建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。
电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙应采用不燃烧材料填塞密实。
高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，应设消防卷盘，其用水量可不计入消防用水总量。
建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2
的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。
建筑高度超过1OOm的高层建筑，除游泳池、溜冰场、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。
4、超高层建安成本
相对于普通高层，超高层成本将会有较大幅度的增加，大体情况如下：
120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加。
消防设备成本增加约为总体的3%左右。
二、国内外超高层物业发展状况
战后，美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲。因此从美国纽约到日本东京，香港到国内一线城市，超高层建筑成为了国际大都会的标志。
1、世界十大超高层排名
已建成非住宅海客瀛洲健身。
统计时间截至2008年
已建成住宅
统计时间截至2005年
2、国内超高层物业发展现状
国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业众多，已成为城市现代化的标志，成为城市建筑当中的主流。国外和沿海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。
超高层物业的发展与经济、社会发展水平有极大的关系，下面我们将通过城市定位、
GDP总量、城市化率和人口密度等方面分析这些因素对超高层物业发展的影响。
城市发展定位海客瀛洲健身。
北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。
经济发展水平越高，超高层物业越多
北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。
而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。
城市化水平越高，超高层市场越成熟
北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。
人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟
直接投资进入模式
篇四:海客瀛洲健身
直接投资进入模式：
1合资经营：
（1）长安福特（中美）：长安福特汽车有限公司（简称长安福特）成立于2001年4月25
日，它坐落在重庆市北部新区，由重庆长安汽车股份有限公司和福
特汽车公司共同出资成立。
（2）长安铃木（中日）：重庆长安铃木汽车有限公司，创建于1993年6月，由重庆长
安汽车股份有限公司（占51％）、日本铃木株式会社（占25％）、
日本双日株式会社（占 14％）、铃木（中国）投资有限公司
（占10％）四方持股，公司注册资本19000万美元，投资总
额55500万美元。
（3）飞利浦电子公司（中荷）：飞利浦，是世界上最大的电子公司之一，1891年成立于荷
兰，主要生产照明、家庭电器、医疗系统。飞利浦现已发展成为一
家大型跨国公司，2006 年10月12日，飞利浦宣布已经签署了
意向书，将其现有的移动电话业务转让给中国电子信息产业集
团公司（CEC）。
2独资经营：
（1）罗姆电子有限公司（日本）：罗姆电子全球财富500强企业，并在计算机及办公设
备行业类公司的排名中名列第五。罗姆电子的产品系列共分布于三
大领域：个人产品、办公设备和工业设备 （2）曼秀雷敦（美国）：美国曼秀雷敦公司创立于1889年，创办人希尔先生成功创制
曼秀雷敦薄荷膏，迅即成为家喻户晓的必备良药，曼秀雷敦
(Mentholatum) 除生产薄荷膏外，还制造润唇膏、摩擦膏等
内外用药品，畅销世界150多个国家。
（3）辉瑞制药有限公司（美国）：辉瑞（Pfizer）公司是一家拥有150多年历史的以研发
为基础的跨国制药公司。辉瑞公司包括三个业务领域：
医药保健、动物保健、以及消费者保健品。公司的创新
产品行销全球150多个国家和地区。
契约进入模式：
1特许经营进入模式：
（3）7-11：7-Eleve便利店7-Eleven品牌原属美国南方公司，2005年成为日本公司。由
日本零售业经营者伊藤洋华堂于1974年引入日本，从1975年开始变更为
24小时全天候营业。发展至今，店铺遍布美国、日本、中国、新加坡、马
来西亚、菲律宾等国家和地区。
2许可证进入模式
（1）微软：微软将自己拥有的电脑软件包括专利技术、专有技术、版权、商标权等，通过
契约方式在一定期限内转让给中国的企业使用，收取一定的许可费用。
（2）可口可乐授予T恤的制造商，制造商可以使用可口可乐名号的权利，没有什么T恤制
造商会做到损害可口可乐公司的声誉，同时，可口可乐会
获得免费的广告宣传和权利金
（3）美国RCA公司：将其具有领先优势的彩电生产技术已技术许可得方式转让给许多国家
使用，其中包括松下和索尼。
3交钥匙承包进入模式
（1）澳大利亚约翰芬雷工程有限公司：同煤集团与澳大利亚约翰芬雷工程有限公司在北京
举行洗煤技术及设备合作，近期国内的选煤厂建设
项目大部分采用了工程总承包的模式，实际经验表
明该模式很适合中国目前的选煤工程建设领域。
（2）德国ＯＢＩ管理系统有限公司：位于上海的欧倍德建材超市(ＯＢＩ)由德国Ｏ
ＢＩ管理系统有限公司投资，上海建工（集团）
总公司、上海二建承建，实施目前国际上比较
通行的设计-建造和交钥匙和总承包管理。
4合同制造进入模式
（1）哈尔滨九洲电气股份有限公司为罗克韦尔自动化加拿大控制系统公司
合同制造高压变频器所需的原材料、零部件以及组件，均由罗克韦尔公司，或者
其指定的第三方供应商提供；在符合罗克韦尔公司标准和成本并经罗克韦尔公司批准的前提下，也可由九洲公司生产或向其他国内供应商购买。
5管理合同进入模式
（1）希尔顿物业管理公司：秉承国际上享誉盛名的希尔顿酒店管理集团的先进管理
模式和服务方式，全面移植并运用它的服务理
念与管理精髓对海客瀛洲进行物业管理服务。
出口进入模式
1间接出口
（1）我国的服装商，例如：我国出口到美国的服装若在美国没有代理的话，是很困难打进美国市场的。因为欧洲他们有很严格的反倾销法限制国内的某些商品． 这些被限制的商品和被限制国内的企业需要以间接出口模式完成出口。
（2）嘉利儿童用品公司：成立于1997年，投资额1000万美金，是一家专门从事童车，写
字板和童装和遥控模型的生产企业。我司的主要市
场是中国及欧美，中东，南美和亚洲各国。
2直接出口
（1）有机蔬菜，例如山东肥城立足国际市场的有机蔬菜，是通过直接出口的。今年以来肥
城市有机蔬菜直接出口创汇 1284万美元。
（2）杰达食品厂、明花食品厂生产的草莓加工产品直接出口到日本、美国、俄罗斯等国家年创汇500余万美元。