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房价增长对居民生活的影响
篇一:房价的变动对人身险需求的影响
（以下内容可删可改，红字是我说的话，做PPT可以参考）
一、房价上涨现状（和数据一起说现象╮(╯▽╰)╭木有数据木有现象，啊！我觉得应该有
一个人来分析数据）
二、房价上涨的原因（不得不谈，可以针对北京天津保定适当加一点）
很多人认为房价升高的原因是政府失职，恶意炒楼，哄抬价格这类违背市场原则的观点。而认识到这是中国城市化发展必经道路，居民有改善住房需求的人只在少数。导致房价快速上涨的因素是多方面的。那么有哪些呢？
1、国家GDP的增长。
全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。正因为GDP的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。
2、地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。
经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动。
3、人口增长与房屋的供求关系旺盛的消费需求推动房价上涨。（个人因素）
多数购房者为了改善居住环境、提高生活品位、子女结婚、分户需 要选择购房，但也有一些高收入者，把购置房产作为投资的一种渠道，获取增值收益；还有一部分纯粹是受买涨不买跌的消费预期心理影响，使本应在未来购房的需求而提前释放，从而推动房价快速上涨。
4、人们的买涨不买跌的消费心理。（个人因素）
购房消费者的购买心理很简单——买涨不买跌。这就导致了，房价越高，就越有人买。如果房价一直涨的话买的人就会越多，因为，大家都会觉得现在不买房，等到以后房价就会更高了，就更难买了。一旦房价下降，大家就会觉得现在房价以后会更低，等到房价低到谷底的时候再买也不迟。所以人越多，价越高，而价越高这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。
5、银行贷款利率的增长。（其他因素，房子成本上涨导致房价上涨）
之前，国家利用宏观调控把利率提高，目的是使房地产开发商减少贷款建设的情况，从而达到降低房价的目的。但是，这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价，这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。所以，银行的利率提高，房价上涨。
6、开发商利润的增长。
开发商对高利润的期望，导致房价走高。由于房屋开发是一个资金密集型行业，风险高、周期长，必然要求获得高于社会平均水平的超额利润。开发商为追求利润最大化，住房竣工之后，采取分期出售房屋，造成供不应求的假象，以此提升房价。
7、建材价格大涨。
大部分建材价格大涨。如：钢材与去年同期相比上涨5.1%，水泥上涨26.9%，砖上涨17.8%。由于建筑装饰材料等价格大幅上涨，房屋开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。
8. 土地价格涨幅较大。
土地是房屋成本的重要组成部分，随着城镇化建设的推进，大量的土地资源被占用，客观上导致了供应的相对不足。再加上国家控制占用耕地和住房用地审批制度的实施，促使土地交易价格不断上涨，且呈逐年上升趋势推动了房屋销售价格的上涨。
三、房价上涨对居民生活影响（插视频）
对于高涨不下的房价，影响最大的就是广大百姓。当今房奴不可计数，蜗居已成为大城市繁华背后的辛酸，住在十几甚至几平方米的小盒子里，你能快乐么？
1、 加大了物价上涨的压力，加重居民购房负担，生活水平下降。
最大的受害者是普通居民，由于种种原因，他们无力在前几年购买商品房，本来打算通过勤俭节约积累一笔钱款，以改善居住条件，不料普通老百姓的固定收入增加速度难以赶上房价上涨速度，导致居民生活水平下降。
2、 抑制了居民的其他消费，从而影响消费品市场的发展。
房价上涨过快，导致购房者贷款额和还贷量增大，而购房者的可支配收入在短期内却未明显上升。绝大多数购房者纷纷削减了衣着、教育、医疗、休闲娱乐等方面的消费。还有许多潜在的购房者也只能节衣缩食，以积攒首付款提前购房。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。工薪阶层有限的收入维系在房贷，影响生活水平，社会发展。为了应对持续 大幅上涨房价，城市居民尤其是那些没有房产或居住条件有待改善的中低收入阶层，不得不将收入中的大部分积攒下来用于支付房款或月供。这些购房者一方面要面对巨大的经济压力和精神压力，另一方面他们甚至为了节省开支，不得不推迟甚至取消其它方面的生活消费，严重制约了与住房无关产业的消费需求的增加，显然不利于我国通过扩大内需来实现经济的持续增长人为造成房产之外的内需消费不足，从而使国内其他企业没有持续创新的投入和动力。房价的变动对人身险需求的影响。
3、加剧了居民之间的贫富差距。
房价大幅上涨是一种不公平的利益转移，意味着财富以货币和固定资产的形式在向少数高收入者，特别是向投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言，大部分居民和经营者的收入则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。低收入居民收入的增长远远赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。今年以来居住类价格累计上涨6%，增加了居民心理和支付能力的压力，导致部分居民（尤其是低收入居民）感到生活压力较大。在以建设和谐社会为主题的今天，房价上涨使越来越多人离自己的住房梦越来越远。
4、促使投机行为。
日渐升高的房价会滋生不劳而获的不健康的投资理念。对于不断上涨的房价，让一部分人认为努力工作不如投机炒房，钱赚得快，也少奋斗几年，长此以往，没人认真工作，大家都想着投机取巧。
5、 增加银行借贷风险。
信贷资金驱利于房地产市场，而在经济发生变化时，信贷坏账也会在该领域大量积聚；并且还会导致真正缺乏资金的实体经济得不到有效的信贷需求。楼价上涨速度过快，房地产市场泡沫有膨胀趋势，投机严重，各银行出于信贷风险控制的考虑，已经加快收紧二套房贷政策。
5、高房价引导资金从其他实体行业流出，削弱制造业，影响就业。
6、政府对高房价的依赖，影响政府产业规划的平衡。
四、如何应对房价上涨（抄的，已经简化，可更简化）（台词：分析问题是为了解决问题）
随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议
（1）加强住房需求的管理
为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同的住房，避免盲目跟风购房，从而遏制住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，我国人多地少，人多房少，房价上涨是长期趋势，但应当鼓励正常需求，抑制超前需求，减缓被动的住房需求（房子被拆迁），打击投机需求（炒房）。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展，让住房市场回归正常的供需状态。
（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间
我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大
国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定（这条好长，红色部分可以不要，也可以整体不要）
第一，当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建极大的破坏作用，因而必须严格限制。
第二，规范土地价格和扩大低价位房屋比例。
在房地产市场供给方面，除了防止过度投资 反弹风险，还要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在规范土地价格方面，要防止继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低高出的土地投机和炒卖；规范政府在土地拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高低价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资的力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。
第三，引导各方面的理性预期。
一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。
第四，引导消费观念的转变。
目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费 提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。
（很长的一条结束了，注意）
（4）完善房地产税制
政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准等，提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。
（5）建立和完善相关的法律法规
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
（6）建立和健全房地产信息发布制度
政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立 综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。正确引导市民，鼓励他们做商品房的消费者。
总结
我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。从以上分析，我们可以看出中国的房地产是存在很多问题的，极其复杂，而且对于普通百姓，整个国家的政治、经济都带来了很大的影响。
形成的因素有很多，它需要我们改进，为的是让更多的人们能够安居乐业。如果不能及时控制好这一现状，后果将会难以控制。我们觉得，控制房价，首先要从房地产商入手，打击他们的暴利行为，其次就是打击政府官员腐败行为，真正为人们服务。此外，政府应与房地产开发商紧密合作，密切关注当前经济形势，保障人民生活，促进社会和谐进步，缓解社会矛盾，出台一系列合理有效地土地与房价相结合的措施并切实的贯彻实施。货币政策的适当调整也可有助于飞缓解房价问题。但稳定房价不是容易的一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价的同时，稳定经济和政治局面。而对于我们个人而言，好好学习科学文化知识，充实自己，用知识武装自己，成为一个有用之才，才能在这样的形势下拥有房子，我相信，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的愿望事一定会实现的。
总结的影响房价的七个因素
篇二:房价的变动对人身险需求的影响
总结的影响房价的七个因素
这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。
首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。
其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。
第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实
力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。
第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。
第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。
第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？
冯仑谈新规下房企自律 万通集团主席
我觉得开发商提的意见，实际上是开发商有一个责任，就是帮助政府在市场层面解决人人有房住的问题。每个人有住房的权利，有获得一个空间来遮风挡雨的权利，但并不认为百分之百的产权是自己拥有的。从整体市场来看，房地产特别是住宅的价格不是房地产企业来决定的，因为什么呢？在每年全国的住宅市场当中，房地产企业的集中度非常低，目前最大的住宅公司万科才占全国市场的1％，也就是说每一个企业都不构成对整个市场价格的操纵能力。从整个市场来看，开发企业不足以影响市场的价格，另外它的量非常小，而且也不是高度垄断，每一个市场份额，每一家都占得很少，而且价格协同是做不起来的，因为大家都有竞争。更重要的是在目前国内整个的房地产行业，包括管理系统、政策制定的过程，相当多的还需要完善，所以在这一阶段，价格的高起，开发商在中间是一个原因，但不是绝定性原因，消费者也是一个原因，它也不是一个绝定性因素。比如说25岁的大学刚毕业，就要买
100万的房子，那房价能不高吗？我们经常说消费者买房叫一次到位，这东西能一次到位吗？你现在的收入和30年以后的收入相比，到那个时候，人的审美、居住习惯都发生变化，怎么能一次到位呢。(
有的网友说是工作二三十年的老的员工，即便是这样，他们也买不起一些商品房。
[冯仑 ] 他们买不起的商品房，这就谈到政府宏观调控的正确性。政府宏观调控其中一个重要作用是改善市场产品的结构。买不起的原因不在于商品房的价格贵或者多，而在于中低档房子太少。比如现在各地方政府都推出一些政策，比如北京去年经济适用房不到5％的比例，假如做得多，比如20％或者30％都是类似于经济适用房的低价房，不要说工作20年，工作15年可能就能买了。宏观调控的作用性之一就是推动改善市场供应产品的结构。
可能更关心这样一个问题，就是现在的房价怎么样？
[冯仑] 第一，平均的房价会明显回落，因为供应的结构发生变化。现在高档房占市场套数的5％，销售面积占20％，价格是30％，因此高档房的影响力就会比较大。供应结构发生变化，大部分是中低档房，高档项目不怎么批了，所以平均房价会明显回落。第二，已经有的这些项目的价格会非常缓慢地上升。最近建设部和地方政府的一些领导都在谈，就是宏观调控重点是三件事，一个是产品的结构，增加经济适用房等。第二是抑制过快的房价增长和投资过热现象。第三是打击投机。所以这些意见里面，绝对没有每个楼盘都要降价。实际上就是已有的项目，它们的价格不会像前一段时间，由于一部分投机作用的过度上涨，变成理性的非常缓慢的增长。也就是说政府，还有市场消费者的理性，会促使现有的项目房价低速缓慢增长。我提醒两方面，一方面提醒开发商企业，要照顾到消费者的长期需求，而不要盲目的去追求短期利益，把房价推动得比较高。另一方面也提醒消费者，要理性的安排自己未来的住房计划和控制调整自己的预期。比
如说根据你的收入，根据你的年龄和偏好来选择不同的产品，而不能一味的都盯着最贵的。就相当于解决吃饭问题，并不等于都去王府饭店吃饭
开发商相对于政府来说，是属于弱势。跟政府维权，让政府诚信而商会维护开发商的权益绝不是针对消费者的，主要是针对地方政府的主要管理部门以及包括其它能够伤害到开发商的一些机构。相当多的开发商跟商会抱怨，比如说地方政府的违约行为，拍了一块地，钱都交了，政府手续拖着不给办，你说要不要维权？要么跟政府讨，要么算利息，要么把钱退给我，要么把土地手续办给我。商会代表开发企业跟地方政府维权，你不给地，钱又拿走了，我们到时候不能开发你又怪罪开发商。像这些方面，我们要跟地方政府维权，让地方政府诚信。
[主持人] 你们相对于政府来说是属于弱势。
[冯仑] 对，所以我们要去讨论，要去说，要给他们施加一点压力。这个工作由企业提出来，商会会通过媒体或者私下沟通，或者通过法律渠道跟地方政府方面申诉，否则也可以形成诉讼，就是你要帮助开发商解决问题，这是维权最核心的事情。消费者的权益有消协，消费者跟我们是利益共同体，消费者的权益得到保护，那我们的权益也得到保护了。消费者的权益在每一条保护条款上都对应的是政府责任，比如按时交房，这是消费者的权益，政府不能耽误我的事，否则就损害了消费者的权益。目前，商会谈到的维权更多是针对政府管理部门的。再有就是非理性的侵害开发商利益的一些活动。比如有一个外地的开发商向我们反映，拆迁工作五年前都结束了，钱都付了，法律程序都做完了，拆迁户因为其它什么原因，又开始闹，而政府不作为，拆迁户围困开发商，甚至是在开发商大楼里随便支起账篷，甚至让开发商老板已经有人身危险，而对其他已经拿到房产证的客户，已经拿到财产的这些业主，他们的物业价值全部都在贬值。这样的事情，政府必须有作为，政府不有所作为，纵容甚至是不公平政策，那就侵害了开发商
的财产权，公民的人身安全权利。在这种情况下，作为商会就要关注这样的事情，然后帮助这些企业去跟地方政府进行沟通甚至依法捍卫大家的权益。我说的这些事情实际上都是开发商作为弱势群体面对政府的时候出现的，所以商会有责任来维护这些开发商的权益，而维护这些权益跟消费者应该说是不对立的 房地产价格影响因素有那几个方面正好在背这方面的书，就直接从书上给你抄了下来，具体框架如下。
书名是：房地产经济学
1.影响房地产价格的一般因素有社会因素，经济因素，政治因素，其他因素
1）社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；
2）经济因素：国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负；
3）政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更；
4）其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素。
2.影响房地产价格的区位因素
1）城市不同功能分区因素
2）城市不同功能区的环境因素：商业区，住宅区，工业区
3.影响房地产价格的个别因素
1）影响土地价格的个别因素：位置；面积；地形地势；地质；水文；形状；气候；临街状况；土地利用限制状况；土地产权权属状况；建筑物与土地的组合是否得当。
2）影响建筑物价格的个别因素：建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；房屋的损耗和完好程度；规模及高度；用途。
首先从万通来说，实际上一直在做的一件工作是从2001年开始，我们有一个新的战略规划，也就是按照所谓美国模式来做我们的房地产业务。从那儿开始到现在一直按照这个方式做。按照这个方式做，其实当时的潜台词就是对传统房地产行业大起大落、高负债、波动性比较长、反周期能力比较差，像这些东西我们做了一个澄清，然后制定了新的战略，就是要解决这些问题。近几年以来，特别是宏观调控以来政策都在调整，121号文件一直到这次国八条之前，对供应方面有些调整，最近这段，新的国八条出来之后，实际上对需求方面也做了一些控制。我们直接的反映和采取的办法大约有这么几个。第一，完善我们的战略，完善三个业务，也就是住宅建设、商用物业和按照客户要求的定制服务。第二，在宏观调控的背景下，我们进行检讨来应对市场的波动和改进我们的工作。
样万通自己就明确了，我们有几个不变的，有几个要变的。第一，我们的战略不变。第二，坚持在高端市场的竞争原则不变。第三，坚持着眼于未来的竞争，改进我们的服务和产品品质不变。这些不变。我们要改的是什么呢？第一，我们的投资节奏要放慢，因为我们对未来市场的变化做了判断，投资节奏要放慢，比如：原来一年可能要做五个新项目，我们现在可能会做两到三个。第二，财务安排的方式要改变。以前的财务安排方式比较简单，一部分资
浅析主要建材价格变化对房价的影响
篇三:房价的变动对人身险需求的影响
房价的变动对人身险需求的影响。
浅析主要建材价格变化对房价的影响 房价的主要组成部分包括土地费用、建安成本和销售费用等。建安成本一般由人工、材料、机械和各种其它费用等构成，而一般情况下材料费用所占的比重是最大的，因此，建材价格的变动往往对房价带来很大的影响。
一、 背景分析
在当前的建筑市场中，建材价格的变动不仅频繁，而且幅度较大。在建材价
格变动时期，为淡薄，尤其是容易引发与发包商之间的纠纷。如果采用纯粹的市场运作方式，承包商如果无法承担主要建材涨价带来的损失，只能面临破产。事实上，由于建材涨价带来问题的现象不仅仅出现在中国，2004 年1 季度，美国不同钢铁产品的涨价幅度范围约为20%~ 60%，很多承包商由于钢材大幅上涨而面临破产就是明证。但美国建筑业由于分工较细，施工企业的风险已经被合理分担。就建筑钢材不断上涨来讲，金属加工厂承担了主要风险，因为美国的施工企业一般不加工钢材。而在中国，施工企业加工钢材的情况比比皆是，其中蕴含的风险大小就不言而喻了。尤其是在国家宏观调控的形势下，如何对建筑成本进行有效的控制，是投资者及承包商面临的共同课题。
本文通过4 个典型工程项目（不包括安装和装饰工程） 分析主要建材对建筑工程造价的影响。
二、 主要建材在建筑工程中的重要性
由上文可知，在当前建筑市场中，主要建材价格的变动是比较频繁的，其影响也是明显的。但是，主要建材是如何影响造价，并在建筑工程中体现其重要性的呢？通过4 个典型工程项目从1 994 年至2003 年的造价走势情况，测算了主要建材费用在不同建筑工程中占造价的比重（见表1）。
主要建材价格的变动对造价的影响也必然是很大的，而事实确实如此。以2001 年1 月的造价为计算基期，假设只有一种建材价格发生变化，其他建材价格维持在2001 年1 月水平的情况下，将近几年来主要建材价格发生变动后的值一一代入其中，从而估算其价格变动对造价的影响。
表2 主要建材价格的变动对造价的影响
钢材价格变动对造价的影响较大。而在高层住宅和高层办公楼项目中由于较多应用商品混凝土，致使黄砂、水泥价格变动对其造价的影响较小。
三、
入手，分析主要建材价格变动的影响因素。
1、 建材供给的影响因素
1.1 政府部门相关政策
1.1.1 贸易保障措施
2002 年5 月20 日，前外经贸部发布第30 号公告，对我国部分钢铁产品采取临时保障措施，国内钢材价格上涨了约2.04%；2002 年3 月20 日起美国对来自欧盟、中国、日本、韩国等地的钢材征收高达30%的关税，即“201 钢铁保 护措施”，美国钢材价格因之上涨了2.33%左右。同月，美国对加拿大进口的木材征收税收，使木材价格上涨了近4.33%。
1.1.2 质量安全监督
为确保长江主航道的航道畅通和堤坝安全，2001 年1月国土资源部发出紧急通知，长江中下游河道全面禁止采砂活动，在过后的两个月中，上海的黄砂价格在原有基础上飞升了50%左右。由货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，例如：2003 年1 2 月1 日起华北五省市联合整治公路运输超载；2004 年4 月1 日起华东地区联手对长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，上海的黄砂价格由此而上涨了约21 %。
1.2 企业自身的行为房价的变动对人身险需求的影响。
生产企业自身调整产能，如：2003 年初板材的需求量很大，钢厂将产能适当调整增加其产量，而原材料资源是相对有限的，增加某种材料的产量就意味要减少其他材料的产量。2003 年下半年开始，建筑用钢材价格一直处于上升阶段，所有钢厂几乎都处于满负荷运作状态，尽管没有钢材需求的淡季出现，但是钢厂的设备检修工作还须进行。
1.3 气候及季节变化
每年的春季和冬季（1 月、2 月、3 月和1 2 月），由于降水量较少，因此主要河流一般会进入枯水期，从而影响内河航道的运力。因为枯水期的影响而导致建材价格上涨的案例时有发生，其中次数最多、价格影响最大最明显的是黄砂。一般情况下，枯水期黄砂的价格较平时要高出0.56%~ 5.34%左右。另一方面，梅雨季节因为湿度较大，不便于某些材料的仓储，材料经销商因故会积极出货，引起供应量的增加。
1.4 原材料、燃料价格变化
由于原材料价格变化而导致建材价格变化的情况也不在少数，一定程度上也构成了对供应的影响。如：钢材原材料钢坯、铁矿石、废钢价格上涨，焦煤价格上涨和生产水泥的熟料价格上涨，都不同程度的造成钢材和水泥的成本上升，其最终产品的价格也会随之上升。
1.5 基础设施的瓶颈制约
随着我国经济的快速发展，基础设施建设相对落后的困境也逐渐显露出来，并逐渐成为经济发展的束缚。其一，电力供应不足。部分地区为避免用电高峰，
拉限电措交通运输紧张。运力严重不足，缺货的地区只能干着急，地区之间的价格差异较大。
2、 材料需求的影响因素
2.1 不可抗力因素调控
疾病流行，如“非典”、禽流感等，还有战争爆发如伊拉克战争等，都会引起材料价格的波动。
2.2 国家宏观政策调控
国家采取积极的货币政策或防止经济过热措施，同样也制约材料价格走势。
2.3 其他因素( 见表3)
四、 针对主要建材价格频繁变动的对策