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REITS案例
篇一:中国reits项目结构
中信证券的REITS产品
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）这一金融创新产品的中国之路破冰。经历了国际次贷危机与国内房地产调控；经历了从债权版REITs到股权版REITs的“两步走”；经历了从普通商业地产REITs到保障房REITs的跨越，转眼间十年过去了，首单股权版REITs终于现身。
2014年1月16日，中国证监会批复《关于核准中信证券股份有限公司设立中信启航专项资产管理计划的批复》，同意中信证券（600030.SH/06030.HK）设立中信启航产品，以私募REITs的形式推动国内不动产金融实践.
中信证券自己把自己家的房子证券化，该产品为国内首单REIT s产品的中信启航专项资产管理计划，由中信证券旗下直投子公司金石基金作为管理人，以50-52亿元之间的价格，对中信证券名下两栋物业进行不动产证券化，投资者通过购买相关产品获取收益。
业内人士指出，由于政策制度等原因，该REITs由于目前并未能交易，并非真正的REITs，但却是券商资管领域的一项创新。该产品也反映了券商资管创新的现状：自下而上创新意愿很强，但自上而下的制度框架依然阻碍着创新。 中信的那个所谓的REITs产品属于国内首只，因为是先例，也没有什么经验，推出后如果做得好的话，估计一些高净值客户会感兴趣。”内地一家券商资管管理部门相关负责人表示，如果中信证券这只产品热卖，业内一些综合实力较强的券商也会跟进相关类型的产品。
据了解，该转型资产管理计划分为优先级和劣后级，投资门槛分别为500万元和3000万元，预期收益率分别为7%-9%和12%-42%。
中信证券内部相关人士对21世纪经济报道记者表示，目前优先级的募资已经结束，劣后级的认购也将在今日停止。值得一提的是，该内部人士透露，对于劣后级的产品，中信证券还将出资5亿元认购部分劣后级产品，再发行一个专项产品进行对接。该专项产品的投资门槛仅为300万元。“优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通，只是认购300万门槛专项产品的投资者不能通过上述途径流通，其他流通方式还在研究中。”中信证券内部另一位相关人士表示。
“如果该产品最后实现上市交易，投资人可以在交易所退出，则意味着该产品将成为中国内地首单REITs产品。”一家中型券商的券商行业研究员认为，若果中信证券发行的首只房地产信托是完整的REITs的话，对于行业的冲击还是很大的。在其看来，房地产行业在资金需求上一直很大，为此不动产证券化业务的市场空间还是挺大的。然而该研究员也表示，此前瑞银证券也推出过类似的产品，但并非真正意义上的REITs，只是类REITs产品而已。“主要是没有统一的交易市场和缺乏流动性，该产品仍不能算是REITs。”上述研究员表示。
“作为有望成为国内不动产证券化业务的首单示范性产品，其产品特征已经具备了REITs的雏形。”一家上市券商机构业务部相关人士认为，与近两年来各券商趁银信合作的叫停而爆发的资管创新类业务相比，再考虑到国内地产行业的蓬勃发展和庞大存量，未来该类业务的前景将非常广阔。
“REITs是很好的创新，但是还是以房地产为基础，并非券商的老本行。”一家拟上市券商资管部门副总经理认为，就中信证券此次发行的类REITs而言，其所证券化的标的是中信证券母公司中信集团持有的两栋物业，其他券商并不具备如此条件。
“如果其他券商单独干的话，只能是卖方业务，而券商资管的本质是买方业务，肯定是需要和别人合作的，否则推出的产品价值能力是有问题的。”上述副总经理表示。
业内人士表示，目前国内尚无真正的REITs，中信证券此次发行的产品与REITs部分相似，属创新型产品。这其中，中信证券的资管、直投子公司、营业部都参与其中，分别扮演渠道、管理、销售等角色。实际上，在泛资管时代，各业务部门之间的界限将越来越模糊，可以预见未来将是产品为导向，引领部门之间的合作。
泛资管时代，证券公司能否借REITs的东风领跑信托公司、基金公司等机构？实际上，在不动产融资方面，在证券公司之前，更多的是信托公司承揽的业务。据内地一家信托公司相关业务人士的内部统计数据显示，截止到2013年底，房地产信托存量规模已经超过1万亿元。
那国内首单REITs为何由券商发行，而不是信托公司？业内人士表示，中信证券本次发行的产品是属于利用自有资源进行的产品创新。而传统房地产投资信托产品最大的制约是来自于政策上的限制。
“房地产投资信托已经有三四年了，但是政策上一直没有放开。”前文所述的中型券商的券商行业研究员认为，证券公司如果陆续跟进推出REITs的话，在产品初期不大可能会对信托公司形成很大的竞争关系。然而，一旦产品模式、设计等方面成熟之后，证券公司与信托公司之间必然会存在一定的竞争。“因为此前对房地产信托的管制一直很严，始终没有放开，成本很高，而现在来看的REITs成本要低得多。”上述研究员表示。
“目前国内很多房地产信托都是采用放高利贷的形式，相当于是影子银行。”寒桐地产资讯投资公司地产行业专家韩世同认为，中信证券此次的类REITs产品发行成功后，将会为房地产融资提供了一个更为“健康”的渠道。
业内人士认为，与传统的单一项目型房地产信托产品相比，REITs产品可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥券商在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。
对于证券公司而言，华北地区一家券商资产管理副总经理认为，在泛资管群雄逐鹿的时代，券商可以抓住各种产品创新的机遇获得一席之地。其中，创新产品肯定是以证券为基础资产，以证券和持有牌照为各种金融工具，创新品种也肯定是多样化的。
“不过以目前券商资管创新为例，大多采取直接从信托公司挖人的形式来充分利用自己的定向管理计划和基金子公司的形式来和银行合作。”深圳一家本地券商总部相关人士指出，这些通道业务虽然规模越做越大，但是利润却没有因此而水涨船高。
为此目前一些券商也把此类资管通道项目放到经纪业务部门去承做，负责实体类项目的资管部门更愿意去做主动管理类的。“前者只有百分之二到三左右的利润空间，但是后者的利润则有天壤之别。常常1个亿的规模就顶50个亿左右的通道业务，而且管理费用相对更多。”上述相关人士表示。目前，一些分级产品和资产证券化的产品，例如REITs就成为券商资管创新的出路。
“券商资管未来的创新以证券为核心资产这是肯定的。”上述副总经理表示，金融工具可能会以券商和旗下金融平台的核心工具作为手段来进行创新。在客户方面，会对传统客户进行投资者再教育，使其能够适应金融创新时代的要求；而且随着财富管理时代的到来，随着一些新客户的出现，会出现一些新的需求，这
些新的需求，正是券商创新的新的机会。
“现阶段环境下，税收政策会成为制约REITs的主要因素。由于在物业转让和投资者购买等环节，各方需要缴纳契税、印花税、所得税等税收，存在重复征税现象，这可能会影响收益。”内地一家券商资产管理部门相关负责人指出。
据了解，国内REITs市场之所以迟迟未能发展，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。此外，国内目前对于REITs投资者的准入、退出等相关措施也不太完备，流动性难以把握，较难实现大规模推行。
“房地产投资信托迟迟不能推出，主要是因为没有成熟的模式和制度对接，诸如REITs审批流程、审批标准、需要注意些什么问题等等。”寒桐地产资讯投资公司地产行业专家韩世同认为，作为一个新生事物，其实是可以参考和引鉴其他较为成熟的模式再结合中国具体的国情，比如香港市场的情况。
据介绍，早在2003年香港证监会修改了房地产投资信托基金的相关规则后，当年，香港特区政府房屋委员会计划通过以房地产信托基金（REITs）形式，将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金。
“香港市场对REITs有些必须具备的条件，包括专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目、收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入等。在受托人、管理公司等方面也有一定要求，例如不得购入任何可能使其承担无限责任的资产、借款限额不得超过资产总值的45%等等。”广东一家区域性券商房地产研究员表示。
此外，据业内人士介绍，较早开始发展REITs的新加坡市场对此也制定了一系列的严格规定。例如对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70%、必须分配不少于90%的收益给单位持有者等等。
“未来房地产投资信托会朝着多元化的方向发展，可能会同资产管理公司、基金子公司等机构展开合作，多元化是主要趋势。”前文所述内地一家券商资产管理部门相关负责人认为，券商应该抓住REITs发展广阔的前景，增加在泛资管时代竞争中的筹码。
越秀地产REITS
2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。成为国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。
以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。重读越秀REITs上市之路，无疑可以给如今正在筹备REITs上市的国内房地产商提供借鉴意义。
重点投资
越秀REITs的资产源于越秀投资(00123. HK)分拆的旗下内地商业物业，包括其在广州的4处物业:白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。从当时上市的越秀REITs资产包看来，4个商场项目均位处广州市区的黄金地带，涉及总建筑楼面面积为16万平方米，是办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业。
事实上，越秀最初在做REITs调研报告的时候，所筹划的物业并不是所有已经装进去的业务。 当时，财富广场还是广州的一个烂尾楼，越秀接手后对其重新进行了改装。
可以说，为了获得上市成功，越秀投资在注入资产方面颇花了一番心思，最终打包上市的4处物业都是大股东为支持越秀投资而注入的盈利能力和发展潜力最强的优质资产。其中，白马单位是中国十大服装批发市场之一，声名远播，效益可观，是四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力；后三者位于广州繁华的天河商业圈，都是广州著名的物业单位，具有良好的发展前景。截至2004年年底，这四个物业面积占越秀投资可供出租物业总面积的20.45%，但营业总额却占到了其出租物业营业总额的46.89%，无疑，越秀投资计划投入REITs的是其所拥有的出租物业中资产质量最好的。
将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了越秀投资(如白马单位等)，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。
此外，为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高达７％，高于领汇6%~6.37%的收益率，更比李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的5.3%高出一截。
调整结构
另外，在REITs上市之前，越秀还经历了一系列的股权置换和结构调整。 2005年10月，越秀先后进行了4次的BVI（离岸公司）转让：2005年10月，白马合营公司将白马单位的所有权转让给了柏达BVI；2004年9月和2005年8月，GCCD将财富广场单位的所有权转让给了金峰BVI；分别于2005年7月6日及15日，将维多利广场单位的所有权转让给京澳BVI；最后，又在2005年10月先后分4天将城建大厦单位的所有权转让给福达BVI。
“作为物业单位受让方的上述4个BVI公司都是GCCDBVI的全资子公司。最后，越秀投资通过GCCDBVI将4个BVI公司的股权转让给越秀REITs。”曾参与过越秀REITs发行及后续运作的广州证券结构金融研究中心负责人倪晓武表示，经历了这样一个复杂的资产置换与变动后，才可以拥有一个清晰所有权结构的资本质量。
值得一提的是，这样变动结构是为了符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》的规定，其中“使用特殊目的投资工具”章节指出，除了监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。
此外，越秀REITs的成功还在于政策的东风。就在其上市之前半年，香港的法律发生了有利的变化。2005年6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，与以前相比，发生了很大改变，最主要的变化便是允许在香港上市的REITs投资香港以外的房地产。换句话说，香港境外资产可以在香港发行REITs。鉴于香港与内地市场的紧密关系，这一规定实际打开了中国不动产业赴香港上市之门，也为越秀投资分拆和打包旗下物业，以REITs的形式独立上市扫除了规则上的障碍。
REITs基本运营模式
篇二:中国reits项目结构
一、 REITs概念
REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，不能上市交易。
实际上，早些时候，中国内地信托公司曾企图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限和提高发行份数，以期扩大募集面，被一些人叫“准”REITs，但由于这种做法造成银行贷款转向“过桥”，加大银行风险，从而受到限制。
而国内以北京中伟银投资集团在唐山率先实施的“产权式REITs”则成功的实现了真正的公司型有限期自我偿付式REITs的发售，值得在中国商业地产史册上称为“国产第一支REITs”。
人行副行长吴晓灵2005年年底在“2005中国地产金融年会”上表示，在当前房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金（REITs），是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。
来自银监会的声音与央行不谋而合。银监会政策法规部副主任李伏安此前表示，发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向，对于境外REITs投资本地物业或
境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。这为国内REITs的培育和发展提供了可靠的政策导向。
2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了“开放国内REITs融资渠道”的建议，这表明REITs在中国的发展脚步将加快。商务部曾建议国务院应“开放国内REITs融资渠道”，国务院主要领导已作出重要批示。
商务部的建议主要是为了解决商业地产资金来源狭窄的问题，全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70％至80％，而自筹资金只有35％左右。很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。
此外，由发改委制订的《产业投资基金（试点）管理办法》已起草完毕，各地方发改委征求意见阶段也已结束，目前正征求中央各部委意见，等待会签。该办法主要是针对的产业投资基金实际是指私募股权投资。这是国内首个针对人民币的产业投资基金管理办法，一旦出台，意味着人民币私募股权投资将拉开序幕。但专门针对REITs投资方式的管理办法还没有出台。
更重要的是，国产REITs的发展已经具备良好的经济基础和企业自我偿付能力。 首先，商业地产业和非银行金融机构的发展为REITs提供了长期增值和组织保障。商业地产业在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。而目前我国的金融格局已发生很大变化，非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、融资租赁公司和财务公司等得到了很大的发展，为构建产业投资基金包括商业地产投资基金的发展提供了组织保障。
其次，REITs发展所需的资金充裕，投资主体也已逐步形成。近几年来，我国的经济一直保持着持续稳定高速的发展，2005年中国国内生产总值比上年增长9.9%，GDP为182321亿元人民币，截至2005年12月末，我国城乡居民储蓄存款余额突破14万亿元。REITs设立后，其长期增值收益的特点必然会吸引一部分居民储蓄。另外，2006年我国全面开放金融业后，外资银行可以通过参股中国的金融机构或者采取信托等金融创新的模式进入国内资本市场，会有更多的金融产品和金融工具向国内大众敞开，这些外资金融机构将成为商业地产信托投资资金供给渠道的有效补充。而保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，REITs收益高，风险小，回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求。
二、 REITs结构及工作流程
（一）REITs结构示意图（略）
对于房地产开发商或不动产持有人而言，REITs开辟了一条新的融资渠道，将资产证券化，彻底改变了传统复杂的信贷开发模式，使大众投资者拥有了大型商业物业的投资权力和权益，使优质的商业地产物业包（SPV）集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构，全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性，并极大的提高了股本回报率。从宏观层面上说，REITs不仅可以丰富我国资本市场的金融产品品种，更使专业机构进入到投资基金的专业管理，改变了传统短期信贷发展模式，分散了房地产市场的金融风险，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。
房地产基金管理公司受托对REITs所持有的不动产打包为REITs物业，并实施统一管理，包括投资策略、收购不动产，出具年报，公告，管理物业，安排租赁事务等等，房地产基金管理公司可委托专业物业管理公司承担相关物业管理。房地产基金托管人必须独立于房地产基金管理者。以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
（二）工作流程及阶段（略）
如何发起REITs并在证券交易所上市，其模式并不是唯一的，以上图示只是以新加坡为例，对我们具有重大借鉴意义。对中国市场而言，REITs必须作为一种大众化的投资工具，而不能是高端金融产品。REITs应该为投资者提供的是较低门槛和较高流动性直接投资于大型商业物业的投资机会。同样，REITs也向房地产开发商提供了这样一个机会：将沉淀于不动产中的资金或短期贷款进行变现，优化投资结构，使不动产实现长期稳定经营的资金支持。
国内商业地产实践证明，传统商铺产权分割发售不利于统一管理大型商业物业，限制了物业整体租金水平的提升。中小商铺投资者呼吁“门槛”更低、投资收益更有保障的投资工具，案例如大连万达。鉴于目前海外基金的“自上而下”式REITs融资通路，尚不足以解决大型商业物业的长期资金需求，而且其通路机制仍然有待国内上市渠道的成熟。目前，中国个人投资者涉猎的投资领域只有股票、基金和银行存款。如投资于房地产，投资风险相当集中，资金流动性也很差。通过集合社会公众投资者用于投资房地产项目的操作性更强的“国产REITs模式”呼之欲出。
美国国际金融联合投资集团有限公司是国内首家实施国产REITs资产包机制建设的专业物业投资代理机构和投资顾问公司，通过实施“产权式REITs”的投融资管理，保障上市前融资安排，达成物业投资者长期持有的目标，并实施统一资产管理和运营管理，在物业购并“资产包”优质、足量，且产权清晰的时候，对接上市，这样保障了参与主体（股东）预期对接资本市场的机会，对未来REITs市场规范建立了足够的适应性。
三、 REITs的运营模式
REITs实质上是资产证券化（ABS）的一个分支，也是一个商业地产资产证券化的过程，它将现有的物业按照一定的估价方法折算成上市价值，拆分为物业权益单位，即未来的基金单位。资产证券化使各种“商业租赁物业”的收益权能够转让，创造出一个应收款交易的市场，为企业根据经营状况调整资产结构提供方便。
大型商业物业目前的业主通过REITs操作让渡产权从而获得资金，而投资者则通过认购基金单位成为该REITs物业组合的共同持有人。对于那些有意愿继续分享物业租金增长利益的业主，我们也可以帮助他们保留一定比例的基金单位，从而长期的获得回报。
在国外，REITs受到投资者青睐的重要因素之一便是由于避免双重征税所带来的税收优惠。在我国目前REITs培育期，至关重要的法理是，投资者的担保物权和用益物权必须得到法律的保障，这样才能保障未来证券形式的REITs在培育期具备基于物权载体的投资产品特性。
“产权式REITs”，是美国国际金融联合投资集团有限公司主张并主导的一种国产REITs资产包发起形式。要求企业以其自有的净值资产剥离出来做REITs，通过强制性的抵押担保措施，建立完善的风险防范措施。
美国国际金融联合投资集团有限公司“产权式REITs”严格控制物业方必须以双倍资产进行抵押担保，才能进入上市资产包。这种措施就是要使REITs有一个自我偿付的约束机制，一开始就有个良好的发展环境，真正起到对房地产业和金融业的促进作用，不是谁都能够做REITs。
我国国产REITs的发展路径，不能走封闭式信托型基金的道路，而应该以公司型自我偿付型为发起基础，走开放式共同基金的道路。发展REITs，首先要求开发商和投资商严格按REITs物业规范把物业做清，走一条内向型资本持有性的道路。REITs本质上是基于一个或多个物业的集合的投资计划，严格意义上主要靠公司自有资产担保及其有效收益偿付机制来制约，要避免在政策上把REITs误解为一个“银行或非银行金融机构”的“信托产品”，而使REITs成为信托机构的“垄断”权利。
我们应充分总结世界房地产投资信托基金产品的共同特征和不同发展经验，结合中国本身的实践，将强制性担保条件下的“产权式REITs”作为发起资产包的首选形式，把对发行主体、担保投资管理人、受托人、托管人资格管理作为立法重点，将房地产基金投资行为、投资组合，特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管的重心，而不要盲目模仿国外模式。
我们事实上将Reits定义为资产证券化、信托和基金的交集，说明Reits具有多重属性，但一般而言，所有的金融产品都是以其风险特征作为对其的基本描述，其铁律是高风险、高收益；低风险低收益。
经验上看，REITs这类产品相对于股票，它投资风险较低，而且投资收益率相当于中小盘股票的平均回报，但高于大盘蓝筹股。REITs所投的不是单个开发商，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。
让我们来比较REITs与直接投资房地产项目的风险，显而易见，从流动性上来说，REITs容易变现，而直接投资却不易变现；前者收益稳定，而后者受房地产市场的即时行情的影响较大，收益波动大；前者由房地产专业人士管理，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突，投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道，后者投资者要自己介入房地产的具体业务，专业化成本高，容易产生道德风险，投资者没有便捷的融资渠道；前者通过物业类型、物业所处地区和资产类型的组合打包，能有效抵御市场变化和通货膨胀变化，而后者物业一般集中在一种或几种类型，地区集中，遇到突发事件或经济周期性萧条等因素触发出租率下降，那么商业物业的回报肯定会受到打击。
其实，REITs的精髓就是投资组合。REITs所持有的出租性物业，可以是住宅，也可以是写字楼或综合性商场等等，遇到同样的不利经济环境时，对不同性质的物业影响程度是不同的，有时甚至是此消彼涨的；同样地，REITs可以取得权益性投资回报，也可以是债权性投资回报，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投资业务是房地产抵押放
款，投资人取得的是抵押贷款债权。用组合对冲风险，并锁定收益，这就是REITs的精髓。其定位是大众投资理财特性的中端产品，即适中的风险匹配适中的收益。
四、 REITs上市与房地产公司上市的区别和REITs运作的利弊
REITs上市是资产组合的上市，即资产上市。而房地产公司上市的主体是房地产公司本身。因此，REITs上市不会像房地产公司上市那样考察公司的经营业绩，而会更注重物业本身的质量。
REITs每年90%以上的收益要在税前分配给投资人，这些收益主要来自于物业产生的租金收入。而房地产公司的股东则依据公司一年来的经营业绩进行利润分配。
在成熟的市场中，商业地产主要持有者为REITs而非地产上市公司。例如：美国REITs资产总额已经超过了4000亿美元。
REITs上市主要考核资产组合的质量。REITs资产是否优良主要评价其是否具有长期稳定的租金来源且投资回报是否可以达到投资者的预期，这是评价REITs优劣的关键。因此，REITs股票或受益凭证对个人和机构投资者均具强大的吸引力。
而房地产公司的上市不仅要考察其近年来的经营及收益，还要评价其后续的发展能力，而地产公司的后续开发能力主要取决于其土地储备。在目前的土地政策下，拥有充足土地储备的地产公司为数不多，因此，地产公司可能因盈利潜力不足而难以达到上市标准。
“REITs”与传统股票证券相比，不仅有物业回报稳定、风险较小的优点，而且按年度分红使投资者能拿到现金收益；兼有物业升值较快，使投资者权益稳定上升的好处；还有便于监管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好处。由于REIT 财务透明，风险低，更容易吸引投资者。发行“REITs”将使中国资本市场重新活跃。
REITs运作已经具备现实的条件和资源基础，在我国发行“REITs”风险小而好处大。 REITs严格限制基金管理人把资金投向非收租物业，不允许用于投资其它在建项目，这就相当于“只允许买正在下蛋的鸡”，规避在建项目的不确定性风险。
同时，投资人通过购买“REITs”间接投资于房地产，这样就可以持有个人能力所不及的大型物业，这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。
“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。这种基金还可以在股票市场进行自由交易，具有很好的流通性。无论是从搞活我国资本市场的角度，还是从减少通货膨胀压力的角度来考虑，这都是一条可行之路。
国家证监会和国家税务总局正积极完善我国的房地产金融，支持优质商业地产的“REITs化”。
REITs的发展有利于彻底改变商业地产投融资机制，使大型商业物业的开发和运营向优秀的有实力的开发商集中，同时，极大规范商铺投资行为，降低投资门槛，以资产证券化方式实现大型商业物业的产权统一和经营统一的管理要求。
我们坚信，将产品做成优质出租物业，再将收益好的产品通过“REITs”整体变现，成为资本市场上好的投资产品，将为中国商业地产开辟新的经营领域和带来新的良性循环的发展前景。
REITS概述及进入中国发展情况分析
篇三:中国reits项目结构
我国REITs发展模式分析
1. REITs概述
1.1 REITs定义
1.2 REITs设立条件
1.2.1 组织结构的要求
1.2.2 资产的要求
1.2.3 收益来源的要求
1.2.4 收益分配的要求
1.3 REITs参与主体及其关系
1.3.1 RETIS参与主体
1.3.2 REITs主体之间关系
1.4 REITs基本运作流程
1.5 REITs特点：
1.6 REITs分类
1.7 REITs的组织结构
1.7.1 传统的REITs结构
1.7.2 UPREITs结构
1.7.3 DOWNREITs结构
1.7.4 合订结构(Stapled结构)
1.7.5 纸夹结构(Paperclip结构)
1.8 REITs发展现状
1.8.1 在美发展现状
1.8.2 全球发展现状
1.8.3 美国REITs与亚洲REITs模式对比
2. 美国代表REITs之一---Boston Properties介绍
2.1 公司简介
2.1.1 主营业务现状：资产构成；客户构成；收入构成；成本构成；
2.1.2 公司运作模式及经营战略
3. 我国REITs发展现状
3.1 我国REITs发展可行性和障碍
3.1.1 税收优惠难以获得
3.1.2 法律法规不健全
3.1.3 产权不够明晰完整
3.1.4 信息披露制度不完善
3.2 现有准REITs产品
3.2.1 房地产集合资金信托计划模式
3.2.2 封闭契约型基金模式
3.2.3 房地产上市公司模式
3.2.4 三种模式的比较
4. 基于我国情形下REITs模式选择
4.1 我国REITs模式构建
1. REITs概述
1.1 REITs定义
REITs（Real Estate Investment Trust），又名房地产信托投资基金，是一种集合众多投资者资金，由专门机构操作、独立机构监管，专事房地产投资，并将所得收益按出资者投资比例分配的一种投资方式。1960，美国埃森豪威尔（Dwight
D.Eisenhower）总统签署了《雪茄消费税扩展法》（Cigar Excise Tax Extension），该项法律中的一项修正案赋予了所有投资者投资收益型不动产的大规模、多元化投资组合——REITs的权力。
1.2 REITs设立条件
1.2.1 组织结构的要求
根据美国1960年《国内税法典》的规定，房地产投资信托的组织结构必须满足以下要求：
1．必须存在受托人或董事管理资产；
2．通过受益凭证或可转让的股票体现其所有权益；
3．经注册的具有纳税资格的实体；
4．不能是诸如国内建筑与信托协会、各种银行，及其他储蓄机构等任何形式的金融机构，也不能是保险公司；
5．受益人或股东须100人以上；
6．5个及5个以下的个人在每个纳税年度的下半年，持股比例不得超过50%。 房地产投资信托必须满足上述1至4项规定，在至少335天内满足第5项的要求。但是其在成立的第一年里不受第5、6项规定的限制。
REITs的上述规定为小投资者参与房地产投资提供了良好的投资机会和投资保障，同时也体现了最初创设房地产投资信托目的。
1.2.2 资产的要求
除满足以上组织结构的要求，房地产投资信托的资产必须在纳税年的每一季度末满足以下资产要求：
1．75%以上的总资产必须由房地产资产（包括房地产收益、房地产抵押收益、在其他房地产投资信托中的股份）、现金（包括应收账目）及政府证券组成。
2．房地产投资信托投资证券的资产必须在总资产的25%以下；投资于一个或多个应税房地产投资信托子公司证券的资产不得超过总资产的20%。
3．所持任何单位发行的证券不得超过总资产价值的5%；且所持证券的表决权也不得超过发行在外证券总价值的10%。
1.2.3 收益来源的要求
房地产投资信托的收益来源必须满足以下要求：
1．75%以上的收益（违禁交易收入除外）必须来自各项房地产投资，包括：房地产买卖收益、房地产租金、房地产抵押投资收益、入股其他房地产投资信托所得利润分配等。
2．总收益（违禁交易收入除外）的95%以上（1980年1月1日起为90%）
来源于前项收益或其他收益分配。
3．为控制短线交易投机行为，立法还规定出售持有不满4年的房地产（丧失回赎权的抵押房地产或自愿出售者除外），或出售持有不到1年的证券所得收益必须在总收益的30%以下。中国reits项目结构。
1.2.4 收益分配的要求
房地产投资信托作为一个经济实体，其应将95%以上的应税收益扣除资本所得后分配给股东，这样才能使其享受免税优惠。