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浅谈房地产项目开发手续的重要性
篇一:前期手续的重要性
浅谈房地产项目开发手续的重要性
[摘要] 我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行的基础设施建设、房屋建设的行为。房地产项目开发的整个过程中包含项目拆迁、土地招拍挂、项目立项、规划审批、施工建设和后期销售等一系列经营行为。房地产开发开发手续指房地产开发项目所需办理的各项行政许可手续，为项目施工建设所办理的各种行政许可审批证件。其中行政许可包括取得《国有土地使用权证》、《建设过程选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。房地产开发手续的办理时间、是否齐全等因素对整个房地产项目开发起着关键作用。
[关键词] 房地产开发 办理流程 行政许可审批
房地产业现已成为我国国民经济重要支柱产业之一，在国家经济发展和社会发展中起到非常重要作用。根据我国小康社会住房标准，到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套、人均一间房、功能配套、设备齐全”，这个目标的实现与现实还存在着巨大差距，说明我国的房地产业发展还用很大的空间。因此，在目前国家极为严厉的政府宏观政策调控、货币政策调控等一系列重拳出击，也使这一发展最快的行业成为竞争最残酷的行业。
我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。不再是以前简单的盖房子、批地倒地等时代。现阶段房地产开发行业已经过近十年的房地产业发展，该行业仍是社会中的重要支柱产业，那说明这个行业能够在提供给城市居民品质更好的住房的同时也带动了众多相关产业的发展。我国房地产业在面对激烈的市场竞争同时还应在遵循国家政策和法规基础上接受政府行政许可制度的各种审批与监督，在房地产开发过程中办理各种手续。从而形成在房地产开发建设周期中前期手续办理与运作是项目开始建设施工的准备阶段，也是项目成功的关键。为此，我们应正面对待在整个房地产开发中遵纪守法、按照符合规定的开发程序来建设是贯穿于整个房地产开发过程的，只有完整的开发建设流程，便捷的前期开发过程，各项行政许可审批手续的合法，才能保证项目开发建设的合法性、完整性
房地产开发因有其自身的特点，它既是企业自主经营追求利润的市场行为，又是在政府众多政策流程约束下的房地产开发管理。我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，从而使房地产开发成为一项技术复杂、程序繁琐和开发体系相对完整的系统工程。不论是纯住宅、商业地产及旅游地产等等不同种类、不同性质的地产开发，其开发程序多、周期长、资金占用量大、风险高成为其固有的属相。在政府部门制定的各种法律法规约束下，在各地政府主管部门制定的地产开发流程规定下，已然形成了一个体系完整、办事条理的开发流程。经过项目实践开发所知，房地产开发大致可分为前期拆迁、土地招牌挂、规划、施工、竣工等各个环节审批。
如何做好前期开发
篇二:前期手续的重要性
聊聊如何做好房地产开发前期副总
想了解如何做好房地产开发前期副总工作还真要好好地缕缕思绪将多年的工作实践
进行梳理并加以小结。总结可是进步最快的方法呀。
有两种专业人士一种将简单问题复杂化他总能将简单的几个问题进行分解然后堆
砌好多概念叫发明创造也好使得别人云里雾里先上锁再开锁似乎让人有恍然大悟之
感群呼专家也。另一种是复杂问题简单化他会寻找好多依据作为基础经过去伪存真
结合着工作实践嫁接在自己的理论系统里深入浅出的娓娓道来听起来似乎家常但越品
越有味道。本人更喜欢后者的做法。
聊聊房地产。房地产就是普通的行业之一做这个行业无非是涉及的资金多些上道的
门槛高些负面的钱权交易多些。基本上由前期总监、工程总监和资财总监三个人扛起一个
公司。房地产开发三个阶段前期、中期、后期。中期多指施工阶段由施工、监理配合完
成基础、主体、屋面、内装修、设备管道等几个建设步骤。后期多指销售阶段一般由代理
公司或是自有销售通过找平衡、找概念、找需求经历预热期、开盘期、强销期和尾盘期
完成销售回款工作。下面聊聊前期。
聊聊前期。前期概念比较泛泛一般狭义的前期特指项目报建本人更愿意以大前期的
概念称谓前期投资论证、项目定位、规划设计、手续报建凡是开工之前的事情都应该是
前期的事情。就其工作内容而言简单说就是“三拿”拿人、拿地、拿证。这里偏重投资论
证和手续报建多些项目定位和规划设计应该由专业公司来代为执行旁观者清嘛。
拿人。什么事情都是人干的关于人一定要认一个“准”字。从拿地到拿证到建设要行
走于大大小小的几十个政府部门之间最常涉及的10个部门规划局、国土局、建设局、
房管局、消防局、环保局、人防办、交通局、市政主管部门、水电燃气各主管部门要尤为
重视这个“准”字。这里要着重关注几门学问一是政策解读这些主管部门的人员可以说
水平不一学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师遇到不懂行的咱们
出主意有条件上没条件创造条件上。朋友帮你一定要帮朋友想好
退路。“思危、思退、
思变”这可是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰换位思考他们也愿意交这样的
朋友这也是魅力所在之处。二是人脉梳理理清这张网似乎事情就已经成功了一半公司
治理、渠道建立、上压法、下供法等都是其精髓所在。
拿地。店大欺客客大欺店。拿地一定要有个“狠”字对于政府来说可以说是典型
的“势利眼”。对人可以真诚客气但对拿地这件事情一定要高姿态狠杀价。至于什么办
法应了小平同志那句话“黑猫白猫抓住耗子就是好猫”。拿到好地项目基本就成功了一大半。
说到拿地应该长期培养一项基本功和一个圈子。本人经过多年经验来看基本在3分钟之
内就可以预判地块是否可行。有个前提投资论证人员要对地块所在宏观和中观环境较为了前期手续的重要性。
解。这就要求有过硬的经济技术功底。另外要保持着与国内外知名的房地产策划公司、设计
公司和评估公司专业人员保持朋友关系达到拿起电话就有朋友帮忙的效果。毕竟不是一个
人在战斗嘛。拿地过程中和政府谈判的策略那就仁者见仁智者见智了。通常有几种做法
最简单的就是市场化拿地没的说市场化运作玩的就是纯实力当然也要看上面动下面听四
面想全面硬着头皮拿是不是被穿小鞋就不一定了。第二种是直接找政府经历画大饼、
调规划、挑毛病、缩小拿地范围、压价、要政策等几步骤使得地方政府为了政绩和工程形
象不等不妥协。第三种是为政府代建公益设施捆绑拿地这里的学问能说上一天。第四种是
用“天”压画个圈通过招商进行土地运作。第五种是干公益调规划。实在不好说的有机会看缘分再聊吧呵呵。
拿证。拿证本身是个程序化的过程但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题
要突出一个“快”字。项目报建看起来是个简单工作其实不然市面招聘都用报建员这个
称谓明显是公司低估了这个职位的重要性。“一书两证”是整个报建拿证的核心如何将
三十二个步骤的报建工作进行统筹达到时间效益最大化却是门大学问。就报建拿证的思路
还应该聊聊潜规则。
聊聊潜规则。潜规则本是拿不上桌面的一些东西但是不聊聊总觉得没有说到事情的本
质上。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久下面基本
上是按照报建的先后顺
序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复是进行房地产开发
的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志一看这几样东西
的发出时间基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门
旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩简单的说一下土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用途
及使用期限只是载明建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界
线的法律依据规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据如容
积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来包括现在的那个小
户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来。
一般来说一块地必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证
以下简称地规证之后才能领取土地使用权证。这绝对应该是必
房地产前期开发报建工作的经验
篇三:前期手续的重要性
房地产前期开发报建工作的经验 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。
作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。
作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。 第 1 页 共 1 页
前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键，每个部门的科室约四五人，根据行政管理的流程，主要的具体事务都是由中层负责开展，提供决策，所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度，避免陷入内部人际之争。
二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。
由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作，所以需要有较高的情商、善于沟通和交流。对待工作要有严谨的工作态度，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识，要有扎实的理论基础、不断加强学习具有丰富的知识储备和灵活多变的思维，只有这样才能更好地与政府职能部门沟通，完成既定的工作目标。同时做到及时了解政府相关政策、法规，让公司最大化地利用政策从而达到项目的有序开展和优化成本的作用。前期手续的重要性。
报建工作中有各种各样的方法和手段，但是最基本还要合乎规范规定，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规规范和报建资料内容的重点与核心，分清哪些是必须的，哪些是可以妥协的，做到心中有数。前期手续的重要性。
酒桌文化很有文章，中国人的感情都是喝出来的，这是一句俗话，作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中，这份“酒桌情”确实会起到不小的作用，平时或在周末时要经常创造一些可以增进交流机会的场合，毕竟想和政府部门做好关系，要有一个场合和桥梁，在推杯换盏中，话语越来愈多，在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言，其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭，尽量避免提工作，当你再去的时候事情要好办的多。
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工作中坚持是成功的起点，这是做每件事都该有的能力，第一是精神上的坚持：在和政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人在官场文化的浸淫下，长着一副官相，说着一口官话。此时面对这样的人群我们需要做的就是坚持。第二是身体上的坚持：我所在的城市是个酒风盛行的城市，可以说各个部门都是酒泡出来的，每到此时我们需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因为前期部作为公司对外的窗口，所以前期报建人员要有一个良好的企业形象，时刻都不能失态更不能失礼和失言。
在项目整体开发过程中涉及众多关键节点，其中有些存在着一些地域差异性，关于长沙“XXXX”项目整体开发关键节点，我们注意了以下几点：
一是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对，避免日后修改。
二是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计院充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。
三是消防专项审批：从2010年10月1日开始实施新的备案制度，但如果地下单体建筑和建筑高度超过50米的居住建筑建设工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。
四是人防专项审批：人防审批一般请人防设计单位与人防施工图审查中心协助办理，因为他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否易地建设需要提前确定，如易地建设需提前办理易地建设费的缴纳。此项为办理《建设工程规划许可证》关键点。
五是建设工程规划许可证：根据长丰县规划局要求确保计容规划面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米，否则不予办理《建设工程规划许可证》。
六是建设工程施工许可证：此环节关键是提前准备，对资料进行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。
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七是预售许可证：因办理预售许可证时即进行销售阶段，内部需提前与营销、工程等部门沟通，确定现场进度与计划开盘日期。外部与房产局要进行资料提前预审，涉及关键人员审查要时刻关注行踪，避免办证时人员不在、出差等情况导致不能按期办理完成预售证的情况。
在前期部的这段时间里，我学习到了很多，也收获了很多，不论从事什么工作，心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以接近人与人之间的距离，便于与人沟通。尤其是前期工作，要有积极的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺利进展，同时工作的方法与判断力也是工作的重心。前期报建工作除了平时学习各类规定、规章、规范外，还要经常总结，将经验沉淀，并不断传承，从而提升专业能力和工作效率。另外每一个人都不是一座孤岛，在做工作时，需要相互协作、相互帮助、相互提醒，这样才能不断提升自己完成任务的能力。在今后的工作中我将加倍努力，与公司各部门同事一起不断成长与进步，为公司新发展和新跨越奉献自己的一份力量！
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工程项目前期工作心得体会及总结
篇四:前期手续的重要性
不知不觉在进行××工程前期工作已1年有余，在××的领导下，各项前期工作稳步推进，现已完成了各类专项报告及立项、规划选址、土地预审等工作，前期工作将不久结束。过去的一年是丰收年，收获颇丰，感受颇深。从一个门外汉，开始对项目前期工作有了深刻的认识，对协调相关部门的关系也有了一些感受。过去的一年是辛苦的一年，付出了汗水，付出了身体，克服了内心的胆怯和容易受伤的自尊心，学会了前期工作，理解了协调的重要性，认识了诸多部门领导，更感受了“官本位”的厉害。现将有关工作心得总结如下：
一、 项目来源
项目的来源很重要，有了项目才会有后面的工作。项目来源，简而言之，是资金。有了资金或者说资金上的保障，后续工作就可以拉开序幕。
二、 项目立项
项目立项是第一步，也是万里长征的第一步，很艰难，很重要，须编制项目建议书，并呈政府分管领导阅，积极与领导沟通，争取支持，尽可能有相关政府分管领导的批示，最好由区政府召集规划、国土、发改委等部门，征求意见，后就可请示发改委开始立项。（这期间，政府领导的意见很重要，须积极与主管部门沟通，相关人员到现场踏勘必须的）
三、 规划选址
对接、沟通规划局的规划科，按要求提交相应资料，（规划定点的请示、立项文件、地形图），沟通顺利，就有了选址意见书。
四、 工可报告
第一步招标具有资质的设计单位（按政府招投标管理办法，50万以上才进行招标，但政府财政局有文件规定，5万以上须进入采购中心采购，否则财政局审计时，会有卡张，建议此项请示项目单位主管部门，进行批示）；第二步工可评审会，参会人员要有区级相关部门、项目主管部门、专家（一般由设计负责）；第三部将设计方按专家意见修改后的报告作附件，请示到发改委投资科。
五、地灾及压矿报告
第一步与第四条相似；这一项相对简单，委托设计单位就行，须注意一点，报告的周期较长一般情况，40—50天。
六、土地预审
申请地点：国土规划科
提交资料：预审申请表、申请报告（有模板）、项目建议书批复、工可报告、耕地补充方案及协议书（土地整治中心）、勘界报告（国土勘测队）、1:500地形图（西安80坐标
系）、地灾评估、压覆矿产、二调图复核（若二调与勘界报告不符，就涉及改动，一般是二调改，这有黑幕，此项目在这问题上，被卡很多次，哎….黑暗，国土房地籍科的不是人，简直是抢人。妈的，龟儿子）
七、用地规划许可
申请地点：规划规划科
提交资料：申请表、立项、土地预审、管线现状图（地勘测、该图一年内有效）
八、初步方案设计
第一步确定设计方的方式，招标或委托，方案的设计，要注意上级领导的意见，及规划的相关指标。其规模、指标须协调规划，因为此项目在办理用地规划时就被卡了。
九、新增建设用地计划申请（即土地指标）
申请地点：规划规划科
提交资料：预审意见、立项、初设、城市规划及控规批复件、勘界报告、1:500地形图、说明。这是一个漫长的过程，相应的资料准备还好，其审批是省级国土部门，那帮孙子，你不打点，即使够格，都不好整。
十、环评、水保
这个不难，花钱整报告。水保注意水保费、环评特别注
意地块是否位于风景区、鱼类等保护区，不然又须跑市政园林及农委了。环评批复可先批后做报告。
十一、土地成本测算
申请地点：国土征收办
提交资料：村社集体土地证（村或房地籍科）、村社人口数（当地派出所）、未征地证明（国土所及当地镇街
注意土地成本测算，一般测算较大，须讨价还价。无意见后，开取缴款通知书及预征地文件，将预征地文件贴告示，照片等。随即开始征地听证会。
十二、征地报批
申请地点：规划规划科
提交资料：申请表、立项、工可批复、初设及批复、总平面布置图、地灾、压矿、耕地补充验收合格证、耕地占补平衡图、选址意见书、勘界报告、1:500地形图、界址点光盘、土地利用现状图（二调图）、预缴部分费用、环评、预征地文件
这是最最漫长的过程，审资料的区国土及省级国土人员非常严格，甚至故意刁难，一句话，……懂起就好。
十三、招投标
申请地点：公共交易中心
随机抽取招标代理机构，代理机构编制招标文件，文件报相关部门审核，发布招标，确定单位。
特别提醒：地形图
坐标系：规划要求用重庆独立坐标系
国土要求用西安80坐标系
港口岸线要求用北京54坐标系
地形图还包括现状地形图（测绘后一年内有效）
这期间涉及的部门：政府领导、发改委投资科、规划规划科、国土规划科、征收办、土地整治中心、房地籍科、镇街及国土所、派出所、村书记及社长、上级主管部门（管钱的和管业务的）。总之，涉及的部门及相关人员众多，须协调打点的关系复杂，有时人家不买账，有时人不在，有时人在头不在，有时故意说不在，有时在但忙…….工作繁琐，四处求人，热脸贴冷屁股，一句话，跑项目真不是他妈人干的活。若遇到不理解的领导，那就他妈的他妈的不是人了。
关于码头的工作总结，不想说了。