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房管租赁经纪人工作手册
篇一:我爱我家经纪人后台管理登陆
目 录
第一章物业交验 ..................................................................................................................... 4
一、物业交验前的准备工作 ................................................................................................... 4
二、物业交验 ........................................................................................................................... 4
三、客户退租的物业交验 ....................................................................................................... 9
四、客户、业主退租交验注意事项： ................................................................................. 10
五、钥匙管理 ......................................................................................................................... 11
第二章房租催款 ................................................................................................................... 11
一、确认催款名单 ................................................................................................................. 11
二、催款的标准 ..................................................................................................................... 12
第三章维修保洁 ................................................................................................................... 13
一、报维修 ............................................................................................................................. 13
二、维修费用： ..................................................................................................................... 13
三、返修： ............................................................................................................................. 14
四、维修追踪 ......................................................................................................................... 14
第四章协助业主和客户领款 ................................................................................................ 16
第五章配家具电器的台帐管理 ............................................................................................. 17
一、物品移动 ......................................................................................................................... 17
二、台帐记录 ......................................................................................................................... 17
第六章空置房提醒 ................................................................................................................ 18
第七章延期提醒及手续办理 ................................................................................................ 19
一、延期提醒 ......................................................................................................................... 19
二、延期手续办理 ................................................................................. 错误！未定义书签。
三、ERP中的延期操作 .......................................................................................................... 29
第八章纠纷处理 ................................................................................................................... 19
一、公司停止给房管业主打款 ............................................................................................. 19
二、业主违约提前收房 ......................................................................................................... 20
三、业主、客户索要房屋差额房租（适用于J合同） ..................................................... 20
四、客户拒交房租 ................................................................................................................. 21
五、客户中途退租 ................................................................................................................. 21
六、维修问题 ......................................................................................................................... 21
七、屋内物品损坏丢失，业主不收房及与客户沟通维修、赔偿的相关事宜 .................. 22
八、合同到期，客户不承担维修责任 ................................................................................. 23
九、合同结束后，客户要求物品留存房屋内或要求公司代管 ......................................... 23
十、房屋突发性漏水问题 ..................................................................................................... 23
十一、屋内出现重大安全事件 ............................................................................................. 24
十二、客户、业主钱款的领取 ............................................................................................. 24
第九章告知函的使用. ........................................................................................................... 26
第十章其他 ........................................................................................................................... 27
第一章物业交验
一、物业交验前的准备工作
1、 客户准备：
（1） 确认身份：“您好是**先生/女士吗？我是我爱我家**店的***，
（2） 确认时间地点：和您约一下（时间）清点一下您租的房子的物品，您看我在（地
址）等您好吗？确认路线或明显标致物，如果已确认租房，最好就在房间外面
（3） 确认携带文件：麻烦您带着身份证及复印件（如果是外地人需要暂住证），再
带一些现金，以便有些费用要先结给业主
（4） 以上确认完成后，用短信发给客户，有变化时便于沟通
2、 经纪人准备
（1） 合同、交割清单，与收房时的物业交割单抄写一致（水燃气电可以先不抄，因
为在频繁看房过程中可能会与收房时有出入，但要记着，以便核对），包括型号、颜色、数量
（2） 准备好该出租房子的钥匙，电，气，水卡等
（3） 不是本店收的房子请提前打电话询问收房店，并打开ERP进行核对，有疑问及
时与收房店沟通
二、物业交验
1、 关于合同解释：
（1） 押金：一定要跟客户重申我们的合同租期，“如果中途退租的话,那么麻烦客户
看一下违约条款….”
（2） 房租交纳时间：必须告知客户应在何时交清各期房租,这样避免我们延误了给房
东打款,从而造成不必要的麻烦，并提示违约责任
（3） 维修责任：提醒客户我们的保修服务及维修责任划分。一般情况下，交验时如
果物品没有问题，将来出现维修，都是由客户付款的。
（4） 退房：提醒客户维护房屋设施，只要没有重大的瑕疵，押金会按时全额退还。
但如果客户不注意维护，例如在租住期间如对房间的格局，墙面的颜色，进行更改，事先没有经过我公司的允许，那么承租期满退租时就需要恢复原状。如果不能，可能就要从押金中扣除损失。可以说“我想这一点您应该理解是吧？”一般的情况下只要举的例子合适，是不会招致客户反感的。
（5） 提示客户把每次交的费用清单留好,以免退房时不至于产生不必要的麻烦
2、 物业交验具体细节
（1） 表底：在进入该房间前，一般电表都在楼道里，让客户看下电表数，以免在测
试电器时的费用算在店面，同时把电卡插上，读取卡里余额；把水表、燃气表的数据指给客户看，并全面准确的填写在交割单上
（2） 电器：所有电器应标明：品牌,型号,颜色，这样收房时验收准确
进屋后，立即把冰箱通上电，电视机打开,全自动洗衣机通上电并选择程序(放
在最短的一档就可以)，然后去做其他交验。等其他内容填完，冰箱就能制冷结霜了，洗衣机基本上也就完成一个程序了（这些都需要带领客户指给他看，让客户确认）
电热水器通上电,一般的热水器在通电后几分钟就能有热水。如果是燃气的,现
在都应该是分开安装的,但是燃气的还是要告诉客户洗澡时注意通风。如果是直排热水器，一定告知客户使用时必须开窗。事后必须督促业主立即更换为强排型的热水器
如果业主要求电视的有线费让客户直接付给业主，绝对不能通过公司或经纪人
代收代付
（3） 完成物业交验时，要告诉客户使用时尽量要注意维护，否则维修费自行承担
我爱我家解析房产经纪人应如何了解客户需求
篇二:我爱我家经纪人后台管理登陆
每接待一个客户，我们总是希望能够通过一些话术，在最短的时间内，快速高效的敲定客户。然而，如果深陷套路可能会发生适得其反的效果，在和客户沟通过程中，想要快速敲定客户，话术、套路都比不过关心客户的想法，对症下药总是来得更有效果。其实，关心客户总结起来也就只有4点要求，做到了这些，房产经纪人在客户心中才有价值。
1.他们是诚实可靠的(这是最为关键的一点)。
2.他们要了解我的需求，或者会帮我梳理需求主次顺序。
3.他们确实关心我，会从我的角度出发，给我一些买房建议，而不是仅仅考虑到他们自己的利益。
4.他们成功销售以后仍然对我感兴趣，而不是把房子卖给我之后就撒手不管了。
这四点要求都是客户非常关心的，现在的媒体就喜欢报道一些大新闻，本着好事不出门坏事传千里的原则，把房产经纪职业宣传的像一个骗子行业一样，搞的从客户进入门店开始就产生对经纪人的一种不信任，再加上经纪人痴迷于一些套路，慢慢的在这个行业就吃不开了。
如何让客户在相处中，觉得经纪人是可靠的呢？这里就涉及到如何满足客户的情感需求，不要误会，这里的情感不是指感情。
人们首先要相互买账。这是人们经常挂在嘴边的一句话，其意思也很直白——人们往往认同那些和他们具有相似之处的人，或者至少是那些具有相同的行动和表现及相似价值观的人。如果你的表现与他们相似，并且能够反映他们的身体语言，那么他们就会喜欢上你。 没错客户“喜欢你”就是经纪人获取客户信任的基础。你要让客户必须真正的信任你，你必须让他觉得你更加关心他的感受和想法，而不仅仅是为了向他推销房子，做他的生意。如果客户不信任你，而你也没有履行诺言的信念，那么对于客户来说所有的利益、附加值或者折扣都是没有任何意义的。因此，要成为一个成功的经纪人，你就必须真正关心客户的处境和情感需求。
其次，我们也要认识到销售的实质是让购买变得更容易。
因此在很多环节中，我们都可以试着去问自己：我可以使这件事变得更加容易吗？我们推荐的房源肯定是要能解决客户的需求问题。如果我们把原本一些很简单的流程，说的很复杂，让客户听的云里雾里的，客户是不是会花更多的时间精力去辨别我们所说的话的真假？ 比如客户来到门店里咨询市场上在售的一些房源，对于一些房源会有这样的疑惑，这套房源为什么价格会比别人低？而且还受到经纪人的鼎力推荐，难道是查封房，是凶宅？作为一名专业的经纪人，我们有没有认真的去考虑过这些问题，真正的有意识的去详细了解过这些问题呢？当我们能够在客户提出这些疑虑的时候，第一时间予以解答打消客户的担忧，那么我们的客户就会觉得购买这套房源是一件赚翻了的事情。
只有我们经纪人替客户思考的多了，客户在做购买决策才能更从容。
真正了解客户需求才能将销售变得更简单！
新经纪人必须掌握的内容
篇三:我爱我家经纪人后台管理登陆
新经纪人必须掌握的内容
给房主打电话的标准用语：
您好，是***先生（女士）吗，我是我爱我家房地产的，我姓***。您现在讲话方便吗，
是这样的，我有客户要租***街附近的房子，我把您的房子和客户推荐了一下，现在我和您核实一下情况（问里面家电家具是否齐全，装修怎么样，一般都什么时间看房方便）。好的，我知道了。（陈述语气说，是这样的，成交后我们要收取您月租金的一半做为中介服务费）。
最后说：好的，我和客户再说下房子的情况，客户要是看房的话我提前和您联系，再见。
房源跟进不能写：关机，挂机，不接电话，无人接听
接电话标准用语：
您好，我爱我家
现场接待标准用语：
您好欢迎光临，您请坐。请问有什么可以帮您的。
客户推荐的标准格式：推荐编号：*** 地址：*** 客户的反馈信息（考虑﹑不考虑﹑看房﹑朝向不好﹑楼层高）
北京我爱我家业绩分配规则
篇四:我爱我家经纪人后台管理登陆
北京我爱我家业绩分配规则
1、目的
为明确、统一公司业绩分配原则，规范业绩管理行为，特制定本规定。
2、适用范围
北京我爱我家房地产经纪有限公司。
3、内容
3.1买卖业绩分配
3.1.1买卖房源录入业绩
1）范围：北京我爱我家全体运营人员均可录入房源。符合录入时效及录入标准，经纪人获得20%买卖录入业绩。
2）录入标准及时效要求：具体标准参见《北京我爱我家信息管理制度》。
3）完整性：经纪人应尽可能全面了解房源及业主信息，并录入系统，增加房源信息完整性。
3.1.2房源所属业绩
取消房源所属业绩，所属人应对所属房源尽定期维护、跟进的义务；
3.1.3买卖房源委托业绩
1）委托类型：分为普通委托和限时独家委托两种。与业主或其法定代理人签订《房源买卖委托书》且符合标准为普通委托，可获得5%委托业绩；与业主或其法定代理人签订《独家委托协议》且符合标准即限时独家委托，翻普通委托业绩，获得10%限时独家委托业绩。
2）委托范围及标准：参见《房源委托管理规定》
3.1.4买卖房源实勘业绩
1）第一个将符合要求的实勘信息录入系统可成为实勘人，获得10%实勘业绩。
2）实勘范围及标准：参见《实勘管理规定》。
3.1.5买卖房源钥匙业绩
1）获得房源信息后，房源所属人和共享范围内其他经纪人应主动向业主获取房源钥匙委托。符合钥匙标准可获得10%钥匙业绩。
2）获取范围及标准：《北京我爱我家信息管理制度》。
3.1.6买卖成交业绩
1）定义：最终与业主洽谈并签订合同的经纪人为成交人。以上房源端业绩分别获得，其它业绩归成交人。
2）分配规则：成交人至少可获得50%可分配成交业绩，由成交人按五五进我爱我家经纪人后台管理登陆。
制自行分配业绩给合作人,成交人至少分成交业绩的50%。（公司指导非强制：客户推荐人分20%）
3.2租赁业绩分配
3.2.1租赁房源录入业绩我爱我家经纪人后台管理登陆。
1）范围：北京我爱我家全体运营人员均可录入房源。符合录入标准，经纪人可获得10%录入业绩。
2）录入标准及时效要求：具体标准参见《北京我爱我家信息管理制度》。
3）完整性：经纪人应尽可能全面了解房源及业主信息，并录入系统，增加房源信息完整性。
3.2.2租赁房源所属业绩
取消房源所属业绩，所属人应对所属房源尽定期维护、跟进的义务；
3.2.3 租赁房源委托业绩
1）委托类型：与业主或其法定代理人签订《房源租赁委托书》且符合标准为普通委托，可获得5%委托业绩；
2）委托范围及标准：参见《房源委托管理规定》
3.2.4租赁房源实勘业绩
1）新增房源的所属人需在24小时内进行实勘。若所属人不能按时完成实勘，店经理需要督促房源所属人进行实勘或指派其他经纪人对房源进行实勘。第一个将符合要求的实勘信息录入系统可成为实勘人，获得10%实勘业绩。
2）实勘范围及标准：参见《实勘管理规定》。我爱我家经纪人后台管理登陆。
3.2.5租赁房源钥匙业绩
1）获得房源信息后，房源所属人和共享范围内其他经纪人应主动向业主获取房源钥匙委托。符合钥匙标准可获得10%钥匙业绩。
2）获取范围及标准：《北京我爱我家信息管理制度》。
3.2.6租赁成交业绩
1）定义：最终与业主洽谈并签订合同的经纪人为成交人。以上房源端业绩分别获得，其它业绩归成交人。
2）分配规则：成交人至少可获得70%可分配成交业绩，由成交人按五五进制自行分配业绩给合作人,成交人至少分成交业绩的50%。（公司指导非强制：客户推荐人分20%）
3.3业绩分配原则
除录入业绩外，买卖经纪人只能分买卖业绩，租赁经纪人只能分租赁业绩；
4、例外
1、2013年1月31日前已经成交的业务，按原《北京我爱我家信息管理制度》第四章《房源信息成交信息奖励分配规定》执行，不参照本制度。 2、2013年2月1日起运营所有业绩均须严格按照本管理规定执行。
5、解释
本制度流程由北京我爱我家房地产经纪有限公司薪资核算部负责解释修订。
6、引用
无