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在建工程抵押风险防控
篇一:因在建工程抵押影响签约进度。
在建工程抵押风险防控提示
由于房地产在建工程抵押贷款同时涉及企业、银行、购房人、在建工程承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系相对一般的房地产抵押复杂，必须十分谨慎操作，才能防范风险。本文结合本所在办理在建工程抵押实际，在现有的法律、法规框架内，就办理在建工程抵押贷款和贷款过程中可能存在的法律和信贷风险进行分析，并就如何防范和化解风险进行初步探讨。
一、签订房地产在建工程抵押贷款合同的风险及防范
关于房地产在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》（以下简称“《办法》”）第3条作了明确规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《办法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意：
（一）在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人，这就要求银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。
需要进一步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押的目的是抵押人为了取得在建工程继续建造的资金，但担保法司法解释并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”。因此，如果抵押人以在建工程为他人进行担保，或为自己其它性质的债务进行担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢？按照《合同法》的规定，只有合同违反法律、行政法规效力性强制性规定才是当然的无效合同，因此，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。但是，部门规章对法院的判决有很强的参考作用，因此，银行在接受在建工程抵押贷款
时，为保证抵押的合法有效，债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款相对来说存在较大的风险性。
（二）建设部《办法》还规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期；
5、已完成的工作量和工程量。因在建工程抵押影响签约进度。。
（三）如何合理确定在建工程抵押物的价值
在建工程抵押的抵押物必须是抵押人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是“依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物”。因此，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权、建设用地规划许可证及其他证件。这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准确评估在建工程的价值。
在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围一般仅为办理抵押登记时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。在确定抵押物价值时，建议应综合考虑以下三方面的因素：1、用于该在建工程实际支出，核对有关支出发票和银行支票存根；2、监理公司出具的监理报告，一定要有明确的工程进度；3、建筑施工单位就该项目出具的完成工程量证明，工程款的受偿情况。
二、在建工程抵押权与建设工程款优先权冲突的风险及防范
最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复同时对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工验收之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实际操作中，银行发放了在建工程抵押贷款，但如开发企业并未如约支付承包人建筑工程款，银行的
抵押权很可能落空。甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付工程款”的事实，导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。因此银行在发放在建工程抵押贷款时应注意：
(一)要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；
(二)在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的工程款；
(三)工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；
(四)监测贷款资金的使用，确保贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；
(五)在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款是否在六个月内行使权利进行核实。
三、土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中的风险及防范
目前我国大部分地区的土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在房地产管理部门登记，在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中，原有的抵押合同和登记必须注销，签订新的抵押合同，并重新办理登记。此时，如果操作不当，将会使银行的抵押权落空。主要原因：首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院查封的，此时银行若到登记机关注销了原登记，将无法办理新的登记，一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到；其次，在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。银行在办理土地使用权抵押转为在建工程抵押，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，只能依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。目前我行要求在原有合同注销时必须还清贷款。
四、在建工程抵押权与商品房预售的风险及防范
房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存（注：对土地使用权抵押，目前绝大部分城市房管局要求银行出具同意预售的函），也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，应要注意以下事项：
（一）要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。
（二）银行要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，定期盘点库存商品房、在杭州市房地产管理局的透明售房网上查询验证销售进度等，防止开发企业隐瞒真相、贱价抛售。
（三）最重要的一点，应该尽可能地成为唯一的资金监管银行，对售房款进行封闭管理。设立一个专门用于收存预售款的监管账户，并与开发商签订监管协议，明确双方的权利、义务，预售款（包括其他银行为购房人提供的购房按揭贷款）必须存入该指定的监管账户。监管银行根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。
五、办理在建工程抵押物保险的风险及防范
《办法》第23条规定：“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。”我行也规定在建工程抵押物必须购买保险。虽然抵押权存续期间，银行为第一受
益人，保险单正本也在银行保管，但并不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。作为第一受益人的银行如不知情，所持有的保险单等于一张废纸。在办理在建工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照指定的险种、投保金额到与银行有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求保险公司办理保险时在保单中约定：“除非经过保险第一受益人的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险”，同时信贷人员要经常走访借款企业，督促投保人遵守国家有关消防、安全生产等方面的规定，维护抵押物的安全。
在建工程抵押股东会决议
篇二:因在建工程抵押影响签约进度。
XXXX房地产开发有限公司股东会决议
会议时间： 年 月 日
会议地点：XXXX（公司会议室）
会议性质：临时股东会议
参加会议人员：XXX、XXX、XXX
会议议题：关于XXX房地产开发有限公司借款及“XXXX”在建工程抵押登记事宜
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本次股东会由董事长召集，法人代表兼董事长XXX主持会议。经与会股东协商，一致通过如下决议：
1、 XXXX房地产开发有限公司向XX银行XX支行借款金额
人民币壹亿元整；
2、 借款期限详见抵押合同；
3、 该借款仅用于座落XXXXX X幢的后续建造；
4、 同意按贷款要求办理 在建工程抵押登记给XX银行XX支
行。
5、 办理抵押的在建工程详细说明如下：
（1） 座落： XXXX X幢住宅在建工程（明细详见附件）；
（2） 抵押面积：______平方米；
（3） 四证：《国有土地使用权证》：______ 号； 《建筑
用地规划许可证》：___________号；《建设工程规划因在建工程抵押影响签约进度。。
许可证》：_________；《建筑工程施工许可证》编号：
__________________；
（4） 工程进度： X幢建至地上32层；
6、若不能如期偿还该项借款，上述在建工程由XX银行XX支行处置。
XXXX房地产开发有限公司
股东签字：因在建工程抵押影响签约进度。。
日期： 年 月 日
在建工程抵押相关问题
篇三:因在建工程抵押影响签约进度。
在建工程抵押疑点解析
定义：在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
抵押条件：
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
抵押范围的确定：
抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。 建筑物部分：在建工程抵押时是以工程全部还是以已完工部分作
为抵押物，理论界和各地登记操作实务中均未统一。但实际操作中一般以工程全部作为抵押，但在进行抵押物价值评估时应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。
土地部分：在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。
银行在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。银行要密切关注在建工程的建设施工情况，根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续，当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记。此外，有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积，评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除，因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
在建工程抵押与预售如何解决：即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其
他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环。
在建工程抵押问题
篇四:因在建工程抵押影响签约进度。
土地已经抵押给某银行，其上新增的在建工程能否抵押给另一银行
土地已经抵押给某银行，其上新增的在建工程能否抵押给另一银行？如果可以，是否需要土地的抵押权人同意？是否需要先解除土地抵押？
答：可以抵押。《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该规定明确了建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押物，但由于房地不可分离性，拍卖时土地使用权和新增建筑物必须一同拍卖，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。既然新增部分建筑物不属于抵押物，那么就应当允许该建筑物另外设定抵押权，但是该在建工程抵押时，土地使用权就不能视为一并抵押了。
第二种情况，土地设定抵押时其上已经有在建工程，那么其上的在建工程视为一并抵押。如果之后要将该建筑物再抵押给另一个抵押权人，建议登记机关不予办理。因为在建工程抵押一半数额巨大，在建工程由于其“在建”的性质，其价值也不能确定，所以如果就在建工程的余额部分再办理抵押的话，风险极大。因此，登记机关最好不予办理。