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征对目前房地产市场出现的问题的管理办法

科学课件 时间:2020-02-25

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房地产经济管理存在的问题及其解决方案
篇一:征对目前房地产市场出现的问题的管理办法

城市化建设持续加快影响着房地产行业的发展。我国房地产行业处于转型阶段,在管理体制与经济模式上都还不够成熟,存在不合理的现象。为了能够改善这种局面,需要确认房地产经济管理过程中存在的主要问题,指定科学合理的经济管理制度,控制房地产行业经济泡沫的产生。这样将会实现房地产行业经济可持续发展,对于构建社会主义和谐社会具有重要的作用。

一、房地产经济管理中存在的不足

(一)思想意识落后

思想意识决定了发展行为。在房地产经济管理意识上没有树立管理服务思想,对于房地产行业的发展趋势并不明确,不能够清晰的制定发展规划。忽视经济管理在房地产行业发展过程中发挥的重要作用。经济管理意识不强直接的阻碍房地产综合管理水平的提升以及效益的增长。

(二)管理机制不合理

房地产行业是国民经济重要组成部分,对于国民经济的发展起到至关重要的作用。我国在稳定房价上制定的政策,在实际操作效果上并不明显,不能够对房地产行业进行有效的管理。在不同地区实行过程中还存在较大的争议。区域性房地产经济管理工作开展的方式主要是自上而下的进行,中央与地方政府共同对房地产经济管理发展进行监督管理,这样将会导致工作责任划分不明,承担管理效果不详细。导致中央和地方在对于房地产经济管理的政策制定上存在较大的额矛盾。

干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨
篇二:征对目前房地产市场出现的问题的管理办法

干部学习课件:关于房地产调控的问题探讨

汤敏

北京大学中国经济研究中心教授

一、中国的房地产泡沫到底有多大?

非常感谢今天有这个机会,跟大家一起来探讨全国人民瞩目、全世界人民瞩目的重大课题——中国的房地产问题。今天上午我参加了一个国家统计局的一个新闻发布会,在会上有记者问我,这两天我看了一个投资的公司的报道,它最近给投资者的一个建议是赶紧抛中国的股票,赶紧抛新兴市场的股票,他们的风险非常大。记者问我怎么评论这个问题,当然我对股票不是很熟悉,对资本市场不是很熟悉,当然我的回答是跟任何的投资的顾问或者投资的建议一样,我们投资者自己本身要有自己的一种判断。每个人都有权利有自己的判断,像这样的分析也可以是见仁见智的问题。但是我说,如果这个分析是一个月前出的或者是两三个星期前出的,还可以理解,如果现在出的话,可能对中国的情况就不是很了解,因为中国目前对房地产已经采取了一些比较坚决的、而且比较果断的措施。

如果大家前一段时间看看国外对中国的报道,可能就充斥了类似上面这些题目,“中国的泡沫有多大?”“中国是不是正在濒临崩溃?”“中国的房地产泡沫到底能持续多久?”等等这一系列的报道。当时中国的经济学家们也非常担心,如果中国的房地产价格还像前段时间这样的快速增长的话,根据其他国家的经验、根据我们中国自己的经验,总有一天这个泡沫会崩盘,总有一天这个泡沫会破裂,那时候就造成了极大的影响。

确实我们可以看到很多很多这样的数字,中国的房地产在最近的一年里头,应该说价格增长非常快。这是日本野村证券他们给的一个图,这条黑线就是中国住宅价格的变化。我们可以看到,在2009年的3月份平均还是3800元人民币左右,到了2010年的3月份,一年过后,平均就超过了5000元人民币,这个速度是非常快的。如果在座的各位对北京市的房地产有所了解的话,这个数字更是一个天文数字。三个星期前我到了韩国,在韩国的首都首尔,首尔房子的价格已经是相当高了,首尔的高房价造成了韩国老百姓的怨声载道,包括韩国很多年轻人,按照他们说,

是要同时买两套都不准卖给你。这一系列的政策,包括现在还不断在出台的各种各样的贷款政策,最近一段时间把房地产的价格打压了,所以最近如果大家看报纸,你们可以看到很多的哪个地方房地产的价格怎么样,很多的价格不一定是下降,但是通过打折,通过送冰箱、送各种各样的,变相的价格都在调整,而这个调整还在进行中,因为毕竟时间还非常的短。 一个马上看到的效果就是,现在几乎所有的地方房地产的交易量迅速下降。可能我们一部分房地产商还有一部分钱,所以现在可能会出现一段有价无市的现象,房地产不肯降价,买房者在这个价格又不愿意买,就会出现一段有价无市的情况。这样的情况我们过去也出现过几次,这次这样重拳出击,是不是能够从根本上解决我们房地产价格飞涨的问题,或者说在这里头会不会又出现过去前一段时间出现的,当房地产商和市场博弈了一段时间以后又会出现一个反复,这种可能性应该说是存在的。

过去几年里头,我们房地产的调控一直在进行着,但是正如一些房地产商们所说的,很多的价格是越调越高,调控了以后反而涨起来了。为什么呢?一个当然是我们调控的力度不够,另外一个,我们认为我们调控缺乏一个非常清晰的目标,也缺乏一个非常清晰的指标。比如说我们房地产调控的目标到底是什么?现在各种各样的说法都有,我们是要保证居者有其屋?还是我们要保证低收入家庭有住房?还是什么?现在这个目标要调控,一定要清楚,但是目前调控的目标还不是特别清楚,不是特别清晰。另外一个,我们调控的微观手段过多,各种各样的都是一些微观手段,而宏观的大层面上我们还是不够。第三,前一段调控还有一个问题,就是缺乏问责制,到底谁负责。如果房价调不下来,或者房价增长过高,到底由谁

负责?在这种不清晰的情况下,加上我们刚才所说的地方政府跟房地产商的利益有一种趋同的情况,就造成了房地产的调控在很长时间里头不是特别地有效,而甚至出现调控房价越来越高的这种现象。

怎么办?现在已经出台了这些政策,从现在的情况看来,还是很有效果的,但这效果能持续多长?一种可能性是这种效果可能很好,房地产的价格从此降下来,但是这个降的有多长呢?会不会再反弹?或者说这个房地产整个打下去,整个出现房地产的崩盘的情况,现在我们都不得而知,现在这个问题应该还是一个很大的问题。

更重要的是对房地产这样的一个产业,怎么样来保证我们的房地产能够长期地能够平衡地增长?从各国的经验看来,房地产这个市场是变化非常大的,很容易造成大的泡沫,而把整个国民经济给拖垮了。从我们的周边国家来看,日本在曾经就出现过这样的问题,我们来看一看,日本当年从70年代开始日本的房地产价格就一直在上涨,一直涨到1991年。当时,日本的房价非常高,日本的股市也非常好。人们认为东京的房价是不会跌的,日本本身就是一个岛国,人口又非常地密集,大家都想到东京去买房子,所以价格是不会跌的,当时在最鼎盛的时候,如果把东京的这块地按照当时的市价给卖出去的话,就可以把整个美国给买下来,这价格是非常高的,但是到了一定时候,东京的房价就开始急剧下降,1991年的时候整个日本的崩盘,股市也在下降,房市也下降。到目前为止,20年过去了,东京的房地产价格还没有回归到1991年的价格,而日本经济从此以后进入一个低速增长的过程。

我们再看其他的国家,我们亚洲其他的国家,像韩国、像香港,我们的香港特别行政区,像台湾省、像新加坡,包括在亚洲金融危机的时候,泰国、马来西亚、印度尼西亚等等,它的这个泡沫一开始不一定都是房地产,到最后把这个泡沫推大的往往都是房地产,所以房地产在国民经济里头是一个非常特殊的行业,而它特别容易造成这种大的泡沫的现象。包括最近的美国,这次经济危机,归根到底,看得到还是房地产的泡沫造成的。前段时间的迪拜,这段时间,包括希腊,它都跟房地产的这种泡沫的产生造成资金的大量流入、借款等等造成这些问题都有关。所以对房地产一定要格外地小心。

从“东亚经济”来看,房地产的泡沫又特别容易形成。人们归结了几个原因,一个是“东亚经济”成长得非常快;第二个亚洲的房地产投资,或者说这种投机的风气又特别浓,我们看看“东亚经济”很多国家多次出现这种房地产的泡沫形成然后破灭,作为我们中国来说怎么样来制造一个能够长期稳定的房地产的发展,能够防止我们出现这种大泡沫然后造成大的崩盘,造成经济的这种大震荡,这个就变得格外地重要。

三、建立量化调控指标和机制

今天,我就提出来一个想法,我们现在的房地产已经重拳出击,已经调控了,但这种方式怎么样能够从更中长期来说找出一种很好的方式来保证房地产能够长期、稳定地发展,而不产生这种大的泡沫现象的出现。所以,我提出一个想法,用调控、通货膨胀的方式来调控房价。

首先,第一个,我们要对着房价,什么叫做调控通货膨胀呢?我们来看,通货膨胀,我们首先要有一个非常明确、非常权威的cpi,一个物价指数;第二个,我对这个物价指数,我们要有调控的目标,你比如今年年初的时候,中央工作会议,去年年底的时候中央工作会定出来,今年的通胀的调控目标3%。如果cpi超过3%了,一系列的货币政策、一系列的财政政策,各种政策就要开始出售,甚至还没有到3%的,比如说最近一段时间,连续三次上调存款准备金,一个很重要的一个原因,一个目的就是要防止通货膨胀的出现,就是要有提前量来防止通货膨胀更高,防止未来上升得更高。如果4、5月份的通货膨胀率还保持一个高位,甚至更高位的话,更多的财政,这种货币政策,这种财政政策甚至一部分的行政手段都会要实行,这种是一种调控通货膨胀的方式。所以一个,有一个非常权威,被社会公认的一个指标;第二个要有一个很明确的调控目标,而且这个目标是量化的;第三个调控的手段以宏观

的手段为主。

这个是我们调控通货膨胀的方式,借鉴调控通货膨胀的方式,我们对房价也应该有一个大的目标。所以首先,它也要进行量化的目标管理,我们现在的房地产调控没有什么量化。比如说,我们现在要把价格打压下来,我们大概要打多少?在什么情况下我们要进行调控?这些目前我们都没有一个量化的管理。所以,我觉得,首先我们要有一个量化的管理目标。 怎么样来建立这个量化管理目标呢?第一个,我们要建立两个,我叫“核心指数”。一个“指数”,我们叫“城市基本房价指数”。前段时间,国家统计局公布的数字说:“2009年中国的城市房价的增长率是1.5%。”这个引起了社会的很大争论,因为大家感觉说你这个根本就不对。很可能,国家统计局它是有它的办法,它算出来是这个,比如说它把小城镇,把经济适用房全部加起来一平均,但是它这样的并没有真正地反映房价。

然后,房价指数的建设部会出一套,发改委会出一套,统计局会出一套,但是各种各样的数字不断地出现,而且很多互相矛盾的,这样的话就使我们的调控非常困难。因此,我觉得我们应该要有一个对房地产一个权威指数,这个指数,我们应该把那些小城镇的住房,把那些经济适用房的,因为它的价格是有被市场干预了的,把别墅、高档房都排除出来,因为我们真正的调控目标,我们是跟高档房或者是其他的小城镇房,都无关的,所以我们叫“城市基本的房价”。

浅谈我国房地产市场交易管理中存在的问题及解决措施
篇三:征对目前房地产市场出现的问题的管理办法

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浅谈我国房地产市场交易管理中存在的问题及解决措施

作者:林琦

来源:《江苏商报·建筑界》2013年第24期征对目前房地产市场出现的问题的管理办法。

摘 要 现如今,我国社会经济在不断的发展,随之房地产行业也在飞速的发展,其中房地产的施工质量、外观造型、节地节能、规划设计、法治建设等都在逐渐的优化,体现出的形势大好。可是,最近几年在房地产市场中还是会产生或多或少的问题,对此,我国对房地产的发展给予了极大的关注度,应用了有关的对策对住房价格的增幅有所调控,系统的使用了金融、财税、行政等政策手段对房地产的市场秩序和发展进行规范。本文主要从房地产市场的交易管理角度,强化制度建设,详细的阐述了所存在的问题及解决的措施。

关键词 房地产市场 交易管理 存在问题 解决措施

中图分类号:F293.35

1.房地产市场交易管理中所存在的问题

1.1住房消费中居民存在非理性行为

在房地产市场交易中,居民是重要的主体之一,消费时会产生非理性的消费行为。其一是攀比,就算将生活质量降低,也要选取大面积、高标准的住宅;其二是从众心理;其三是恐慌心理,使用的是透支消费;其四是追涨的心理,房价若有上涨的趋势,立刻开始抢购。征对目前房地产市场出现的问题的管理办法。

1.2房地产开发商的不规范竞争征对目前房地产市场出现的问题的管理办法。

1.2.1开发企业对建房款、预付款高比例收购

房地产商的变相集资凸显,预售条件还没有达到的情况下,对购房者的预付款高比例收取,以此来填充资金的不足。如果遇到市场风险或者政策风险,会马上逃离,最终受到伤害的是消费者。

1.2.2对于土地的取得使用非市场化手段

开发用地在传统的方式上,会使用协议取得或者直接取得,因为不够完善的土地出让管理制度,促使房地产开发不能够进行公平的竞争而得到房地产市场。在土地资源上是以稀缺的形式显现的,还不能够构成等价交换的资源和对应的价格体系,那么在一定程度上,房地产开发商一定会利用市场空子,将利润超额获取。也就是为了将土地得到,使用不同的方式,还可能应用行贿的手段来对土地进行获取。

房地产市场建设存在的问题与建议
篇四:征对目前房地产市场出现的问题的管理办法

征对目前房地产市场出现的问题的管理办法。

[房地产市场建设存在的问题与建议]

随着我县城区基础配套设施的进一步完善,城市功能不断增强,城市品位不断提高,城区“一河两岸三区”的格局也已逐步形成,这些有利的因素极大地刺激了我县房地产市场的发展,房地产市场建设存在的问题与建议。2002年7月1日以来,我县共计拍卖挂牌出让用于房地产开发的土地11宗,交易面积415.54 亩,交易金额达12058.7万元。加之这以前采取以地换路的服装城、新城花园、景昕嘉园及宁红大市场等用地项目,按照规划建设要求,这些土地可开发建设商住楼约为79.98万平方米。根据新城区控制详规,储备预留商住用地约为790亩。

一、 房地产市场发展的有利因素

1、 区位优势有利于我县房地产市场的发展

我县处于湘、鄂、赣三省交汇处,县城距离九江、南昌、武汉、长沙等大中城市都在200公里以上,这对于开发商来说,交通上是劣势,但在房地产市场方面却是一个优势。我县有近19万人在外务工,这部分人在商品房销售时占了相当的比重,换句话说,这部分人当中相当一部分挣钱回来后不可能到大中城市购房,而选择在县城购房。因此,从某种意义上说,修水县城容易形成一个边贸次中心城市,这给我县房地产形成巨大的市场带来了一定的发展空间。

2、 政府宏观调控政策有利于房地市场的发展

2002年以来,县委、县政府把开发南城区作为“353”战略的重中之重。因此,在制订相关政策上给予了房地产市场巨大的发展空间:一是在建设审批上,做到控制城北、发展城南,严格控制个人建房和杜绝干部集资建房;二是严格控制土地市场的投放方向和投放总量,按照市场的需求,我县商品房的总量每年控制在20万平方米以内,土地投放总量基本每年控制在180亩以内,所有用于房地产开发的经营性用地全部实行招拍挂出让制度,使房地产供地需求处于一个透明、保和的状态,从而刺激供求关系的平衡与稳定。

3、 相关优惠政策有利于房地产市场的发展

一是鼓励农民进城购房,可享受县城居民同等待遇,购买商品房的相关费税实行减免或优惠;二是在新城启动建设时期,开发建设的相关规费实行规费包干优惠制度,如建设规费控制在每平方米15元以内;三是鼓励干部职工到新城购买商品房,凡到新城区购买商品房的企事业单位干部职工,可享受本单位2万元的补贴,这在很大程度上刺激了干部购房的欲望,同时也带动了二手房的交易,从而激活了整个房地产市场。

4、 县城南移战略也有利于房地产市场的发展

从2002年开始,县委、县政府已着手实施开发城南区工作,至目前为止,县行政中心办公大楼已建成,新城相关的基础配套也进一步完善,学校、医疗等公益性配套设施也一应俱全。2005年全县25个行政事业单位将陆续南迁,由于单位的搬迁,将再一次会刺激房地产价格的飚升。

5、 城市化进程的加快有利于房地产的发展

据统计,目前我县县城人均住房面积不足19平方米,比全国人均住房水平低5平方米。近年来,由于我县的城市化进程不断加快,城市人口不断增加,对住房的需求量也不断增长。目前县城居住了近12万人,住房需求量缺口较大。

二、 房地产市场发展中存在的问题

1、 房地产市场供应结构不够合理,价格上涨过快。近三年来,我县的商品房开发量基本每年控制在20万平方米以内,但由于诸多因素的影响,在供应结构上仍存在着一些不合理因素,主要表现在:普通商品房与经济适用在住房供应方式和建设规模上存在着不合理的因素,如我县在南桥村建设的经济适用住房,在供应方式与建设规模上与开发商开发的商品房就存在

着不合理的因素;期房销售与现房销售价位差不够合理等,如东盟佳苑和东方巴黎商城,期房价格与现房销售价格差达120元/㎡,调查报告《房地产市场建设存在的问题与建议》。2、 房地产开发市场存在着不规范行为。从目前开发的情况看,除东盟佳苑具备相应的房地产开发资质外,其余开发公司均不具备相应的开发资质,同时质量体系未建立,物业管理机构不健全。3、 城部结合房地产市场秩序较为混乱。在城郊结合部位,特别是宁红大道南向三、四线及老虎洞地段,合资合作建房、无规划建房、以地入股、加层等违法建房较为混乱,因其建筑质量没有质监,无须配套、且偷税漏税现象严重,导致其销售价格比合法开发的商品房价格低得多,从而严重忧乱了我县的房地产市场。4、 拆迁工作也影响着我县房地产市场的开发。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定,也关系到城市建设的速度与规模。从目前我县城市房屋拆迁的情况来看,主要存在以下几个方面的问题:一是拆迁补偿价格的不平衡带来的影响。按照2001年出台的《城市房屋拆迁实施管理办法》的拆迁补偿标准,被拆迁人往往难以接受,如新城区划拨土地使用权拆迁土地补偿价格为每平方米108元,而老城区西摆街和鹦鹉街的拆迁补偿标准按评估地价的56%进行补偿,远远高于新城区地块每平方米108元的拆迁补偿标准。二是不能按时完成拆迁给房地产市场带来的影响。如a2、b4等地块没有完成拆迁将“生地”变成“熟地”进行出让,等到地块拍卖挂牌出让有收入后由有关部门再去拆迁,买者要等数月才可以进场开工建设,这实质上是与房地产业“卖楼花”相以的“卖地花”,等于要求开发商用现金对预期甚至下一个开发周期的建设项目进行投资,加大了开发商的投资风险,降低了投资者进行了土地竞投的兴趣,也增加了拆迁成本。同时,因拆迁进度的原因影响了每年计划房地产开发总量的控制,导致房价升高或房子积压现象。三是拆迁用地安置问题对房地产市场的影响,根椐我县新城区建设的速度,新城区在建的建设项目都应在2005年10月份之前完工,但是根椐目前实际进展情况,要想在规定的时间内完成确实存在着很大困难,主要原因是因为拆迁安置工作不能及时到位,导致拆迁工作无法顺利开展。

三、加快房地产市场建设的几点建议

1、 进一步加大政府垄断房地产一级市场的垄断。按照有利于建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的原则,要合理确定房地产开发用地规模,统一配置城镇规划区内的建设用地,进一步加强对房地产市场的引导和调整,努力实现商品住房供求基本平衡,切实稳定住房价格,促进房地产业健康发展。一要明确普通商品房和经济运用住房建设规模、项目布局以及进度安排。二要在严格执行土地利用总体规划的前提下,根据房地产市场的变化情况,适时调整供应结构,供应方式及供应时间。目前我县未完工或未动工建设的商品房量约为49万㎡。因此,在土地供应计划时须逐步减少投放量。三要充分运用税收等经济手段,调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得转让,房地产开发商不得发布虚假信息等。2、 加大南迁单位建设工作力度。按照修府办抄字[2003]48号文件规定,城北行政事业单位将在3年内完成建设搬迁工作,从目前工作的进展情况来看,只有少数几个单位有建设意向,其余单位都在等、拖、看。为此,县委、县政府必须下定决心,强化领导责任,加大工作力度,确保南迁单位建设顺利进行。3、加大工作力度,保证房地产市场管理措施到位。一要进一步完善房地产市场管理监督机制,严肃工作纪律,全面建立公开、公平、公正的房地产市场。二要建立以规划为龙头的定期议事制度,所有房地产开发用地按照先规划、后用地,先报批、后建设的原则依法有序进行。三要加大打击非法从事房地产开发的行为,加强部门之间的协作,严禁农村集体土地,城镇农民宅基地以及划拨土地直接进入市场交易或直接用于房地产开发,对于已发生的违法用地行为,除重点拆除有重大影响的违章建房外,对符合规划的,通过处罚,由税务部门对其进行全额清税整顿,从而达到对违规建房者无利可图的目的。通过源头把关,全面建立城镇土地统一储备、统一交易供应的运作机制,确保我县房地产市场健康、平衡发展。

本文来源:http://www.myl5520.com/kejian/101538.html

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